Firmar escrituras de compraventa ante notario cuesta, en la Ciudad de México, cerca de 6% del valor de una vivienda de $2.4 millones solo en impuesto de adquisición (ISAI) y derechos del Registro Público, antes de honorarios y avalúo. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR por la ganancia.
Muchas familias calculan el enganche y la mensualidad al centavo y descubren tarde la otra cuenta: la de escriturar. No es un trámite opcional. El Código Civil de la capital exige escritura pública para vender un inmueble cuyo avalúo supere 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, y una compra que no se inscribe en el Registro Público solo surte efectos entre comprador y vendedor, no frente a terceros. Esta guía explica cómo es el proceso, qué impuestos y derechos se pagan, quién paga cada cosa y cuánto suma con las cifras del Código Fiscal de la Ciudad de México 2026.
Qué es la escritura y qué protege
La escritura pública es el documento que redacta un notario con el contrato de compraventa, las identidades de las partes, los antecedentes del inmueble y el pago de los impuestos. El notario la firma y la sella, guarda el original en su protocolo y entrega al comprador un testimonio, que es la copia con valor legal que todo el mundo llama “las escrituras”.
Un contrato privado firmado en una mesa no cumple esa función para casas y departamentos. Además de la exigencia de forma del artículo 2320 del Código Civil local, el artículo 3007 establece que los documentos registrables que no se registran “sólo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero”. Traducido: si el vendedor vuelve a vender la misma casa a otra persona y esa persona sí inscribe, o si un acreedor del vendedor embarga el inmueble, quien compró con un papel privado queda en desventaja.
Hay otro motivo menos conocido. La exención del ISR por la venta de casa habitación, que suele beneficiar al vendedor, solo aplica si la operación se formaliza ante fedatario público, según el artículo 93, fracción XIX, de la Ley del ISR.
El proceso de escrituración, paso a paso
El orden puede variar un poco entre notarías, pero los pasos de fondo son estos:
- Elegir notario. Comprador y vendedor acuerdan la notaría. Si hay crédito hipotecario, el banco o el instituto suele intervenir en esa elección o trabajar con notarías propias; pregúntalo antes de comprometerte.
- Entregar documentos. Lo habitual es que el vendedor aporte su escritura o título anterior, identificación, comprobantes de que el predial y el agua están pagados y, si es casado, los datos de su régimen matrimonial; al comprador se le suele pedir identificación, CURP, RFC y constancia de situación fiscal. Cada notaría entrega su propia lista.
- Pedir el certificado de libertad de gravámenes. Lo tramita el notario ante el Registro Público de la Propiedad para confirmar que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni limitaciones de dominio. En la capital cuesta $849 pesos el ordinario y $1,700 el urgente.
- Avalúo. Lo hace un perito autorizado. Sirve para calcular impuestos, porque la base del ISAI es el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo.
- Cálculo de impuestos y proyecto de escritura. El notario calcula el ISAI del comprador y el ISR del vendedor, y les envía el proyecto para revisarlo.
- Firma. Ambas partes firman ante el notario y, normalmente, en ese momento se liquida el precio y se entregan los gastos de escrituración.
- Pago de impuestos. El notario entera el ISR del vendedor dentro de los 15 días siguientes a la firma (artículo 126 de la Ley del ISR) y el ISAI se declara dentro de los 15 días siguientes a la escritura (artículo 120 del Código Fiscal capitalino).
- Inscripción en el Registro Público. El notario presenta el testimonio para su inscripción y, una vez inscrito, te lo entrega.
El tiempo total no lo fija ninguna norma. Depende de que la documentación del vendedor esté completa, de cuánto tarde el avalúo y de la carga del Registro Público. Un expediente limpio avanza mucho más rápido; uno con problemas de antecedentes o con una sucesión pendiente puede tardar meses.
Cuánto cuesta escriturar en la Ciudad de México en 2026
El impuesto más alto es el ISAI. El artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México lo calcula con una tarifa por rangos: a la cuota fija del rango se suma un factor sobre lo que exceda del límite inferior.
| Rango | Valor del inmueble | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|
| D | $297,572.77 a $595,145.67 | $8,409.14 | 0.04699 |
| E | $595,145.68 a $1,487,864.15 | $22,392.10 | 0.05219 |
| F | $1,487,864.16 a $2,975,728.34 | $68,983.09 | 0.05702 |
| G | $2,975,728.35 a $5,732,476.11 | $153,821.12 | 0.06185 |
| H | $5,732,476.12 a $14,928,323.92 | $324,325.98 | 0.06425 |
La tabla completa tiene once rangos, de la A a la K; aquí se muestran los que van de unos $300,000 a casi $15 millones de pesos.
A eso se suman:
- Derechos de inscripción en el Registro Público: $25,098 pesos por inscribir la compraventa (artículo 196 del Código Fiscal local). Si el inmueble vale menos que una vivienda de interés social (6,000 UMA diarias, unos $703,860 pesos en 2026), la cuota baja a $2,505, y entre ese valor y el doble aumenta por tramos.
- Certificado de libertad de gravámenes: $849 pesos ordinario o $1,700 urgente.
- Honorarios del notario: se rigen por el arancel de notarios de la Ciudad de México y dependen del valor de la operación. Pide un presupuesto por escrito que separe honorarios, impuestos y derechos, para comparar entre notarías.
- Avalúo: lo cobra el perito valuador; el precio varía según el valor y el tamaño del inmueble.
- Si hay crédito: la escritura de la hipoteca genera su propia inscripción y gastos, que el banco o el instituto detalla en su oferta.
Ejemplo: un departamento de $2,400,000 pesos en la colonia Narvarte
Patricio e Inés compran un departamento en la Narvarte, en la alcaldía Benito Juárez, por $2,400,000 pesos. El avalúo sale en esa misma cifra y el valor catastral es menor, así que la base del ISAI es $2,400,000.
- El valor cae en el rango F, que empieza en $1,487,864.16.
- Excedente: $2,400,000 − $1,487,864.16 = $912,135.84.
- Factor: $912,135.84 × 0.05702 = $52,009.99.
- ISAI: $68,983.09 + $52,009.99 = $120,993.08 pesos.
- Inscripción en el Registro Público: $25,098 pesos, porque el valor supera el doble del de una vivienda de interés social.
- Certificado de libertad de gravámenes ordinario: $849 pesos.
Subtotal de impuesto y derechos: $120,993.08 + $25,098 + $849 = $146,940.08 pesos, cerca del 6.1% del precio. Faltan los honorarios del notario y el avalúo, que deben pedir cotizados. Con todo junto, el total sube varios puntos más; por eso conviene pedir el presupuesto antes de firmar la promesa de compraventa y no después.
Si el departamento hubiera costado $900,000 pesos, el ISAI sería $38,302.45, alrededor de 4.3% del precio: la tarifa es progresiva y pesa menos en vivienda económica.
Quién paga qué: comprador y vendedor
La regla general es clara en la ley y la costumbre hace el resto:
| Concepto | Quién lo paga | Base legal o práctica |
|---|---|---|
| ISAI | Comprador (adquirente) | Código Fiscal CDMX, art. 112 |
| Derechos del Registro Público por la compraventa | Suele asumirlos el comprador | Se puede pactar otra cosa |
| Honorarios notariales y avalúo | Suele asumirlos el comprador | Se puede pactar otra cosa |
| ISR por la ganancia en la venta | Vendedor; lo retiene y entera el notario | Ley del ISR, arts. 93 y 126 |
| Predial y agua pendientes | Vendedor, hasta la fecha de la venta | Lo habitual es que el notario pida comprobantes al corriente |
Sobre el ISR del vendedor: la venta de su casa habitación está exenta si el precio no pasa de 700,000 UDIS, que con el valor de la UDI de octubre de 2026 equivalen a unos $6.2 millones de pesos, siempre que en los tres años anteriores no haya vendido otra casa con la misma exención y lo manifieste bajo protesta ante el notario. Por el excedente se calcula el impuesto. El notario está obligado a consultar al SAT si el vendedor usó la exención en los cinco años anteriores, así que no sirve de nada omitirlo.
Fuera de la Ciudad de México
El proceso es casi idéntico en todo el país, porque el notariado y el registro funcionan igual en lo esencial. Lo que cambia son las cifras: el impuesto sobre adquisición de inmuebles lo fija cada estado y en varios estados lo cobra el municipio con su propia tasa; los derechos del Registro Público y los aranceles notariales también son locales. Antes de presupuestar, pide al notario el desglose con la ley de hacienda municipal o estatal que aplica a tu inmueble.
Lo que no cambia de un estado a otro es la parte federal. La exención del ISR por la venta de casa habitación, el tope de 700,000 UDIS y la obligación del notario de calcular y enterar el impuesto del vendedor son iguales en Monterrey, en Puebla o en Mérida, porque vienen de la Ley del ISR. El valor de la UDI se publica a diario en los indicadores del Diario Oficial de la Federación, y con él puedes saber en pesos dónde queda el tope el día de la firma.
Errores que encarecen o retrasan la escritura
- Declarar un precio menor al real “para pagar menos”. No funciona con el ISAI, porque la base es el valor más alto entre precio, catastral y avalúo, y deja al comprador con un costo fiscal más alto el día que venda.
- No revisar el certificado de gravámenes antes de entregar dinero. Un embargo o una hipoteca sin cancelar frenan la firma y pueden hacerte perder el apartado.
- Comprar a quien no es el titular registrado. Si el vendedor heredó y no ha escriturado la herencia, primero tiene que terminar esa sucesión.
- Olvidar el régimen matrimonial del vendedor. Si está casado por sociedad conyugal, normalmente el cónyuge también tiene que comparecer a la firma.
- No pedir el testimonio inscrito. La escritura firmada sin inscripción deja abierta la puerta a los problemas frente a terceros que describe el artículo 3007.
Preguntas frecuentes
¿Se puede escriturar una casa sin notario?
Para casas y departamentos de valor normal, no. El Código Civil de la Ciudad de México solo permite documento privado, ratificado ante notario, juez o el Registro Público, cuando el avalúo no supera 365 veces la Unidad de Cuenta de la ciudad. Fuera de ese caso, la compraventa de un inmueble se hace en escritura pública. Otros estados tienen reglas parecidas y, a veces, programas públicos de regularización con costos reducidos.
¿Cuánto tarda en estar lista la escritura?
No hay un plazo legal. La firma puede hacerse pronto si el vendedor tiene todo en orden; la inscripción en el Registro Público y la entrega del testimonio llevan más tiempo y dependen de la carga del registro. Pide al notario una fecha estimada por escrito y un acuse de que el testimonio entró a inscripción.
¿Si me regalan una casa también pago ISAI?
Sí. El Código Fiscal capitalino incluye la donación entre las adquisiciones que causan el impuesto. Entre familiares cercanos la donación puede tener ventajas en el ISR, pero el ISAI se paga igual. Si la casa llega por herencia, las reglas son otras: lo explicamos en la guía sobre impuestos al heredar en México.
¿Quién elige al notario si compro con crédito?
Depende de la institución. En los créditos bancarios es habitual que el banco trabaje con una lista de notarías; en los créditos del INFONAVIT y del FOVISSSTE el proceso de titulación también tiene sus propias reglas. Revisa esa condición antes de firmar la promesa de compraventa, junto con lo que te prestan según la precalificación del INFONAVIT.
¿Qué pasa si el vendedor muere antes de firmar?
La operación no puede firmarse con él. Sus herederos tendrían que abrir la sucesión, con o sin testamento, y el albacea vender una vez autorizado. En la Ciudad de México, si la compra se formaliza cuando el vendedor ya falleció sin haber pagado el impuesto, el Código Fiscal exige cubrir tanto el ISAI de la herencia como el de la compraventa.
Escriturar es la parte del patrimonio familiar que más conviene hacer bien a la primera. En la guía de familia, adultos mayores y discapacidad reunimos herencias, donaciones y otros trámites relacionados con la vivienda, y si la casa viene de una sucesión sin testamento revisa cómo funciona el juicio sucesorio intestamentario.