La regularización de predios es el camino para escriturar una casa que se posee pero no está a tu nombre en el Registro Público. Según la ENIGH 2024 del INEGI, más de 7 millones de viviendas propias en México no tienen escritura. La vía depende del origen del terreno: INSUS, ejido, programa estatal o juicio.
Es una situación mucho más común de lo que parece. Un lote comprado con contrato privado hace treinta años, una casa construida en tierra ejidal, un terreno heredado de los abuelos sin papeles. Mientras no haya escritura inscrita, no puedes vender con seguridad, pedir un crédito con garantía de la casa ni heredarla sin complicaciones. La buena noticia es que existen programas públicos, algunos gratuitos o subsidiados, pensados justo para esto.
Antes de empezar: ¿de dónde viene tu terreno?
Esta es la pregunta que decide todo lo demás. Un mismo papel, digamos una “cesión de derechos”, significa cosas muy distintas si el terreno es ejidal o si es propiedad privada. Revisa en cuál de estas cuatro situaciones estás:
- Colonia que nació como asentamiento irregular en tierra ejidal o comunal que después se expropió o se incorporó a la ciudad. Es el caso típico del INSUS.
- Parcela o solar dentro de un ejido que sigue siendo ejido. Aquí manda la Ley Agraria, con la asamblea y el Registro Agrario Nacional (RAN).
- Propiedad privada comprada con contrato privado, sin escritura ante notario. El dueño anterior sigue apareciendo en el Registro Público.
- Solo posesión: vives ahí desde hace años, pero no tienes contrato o el terreno ni siquiera está inscrito.
Si no sabes cuál es tu caso, pide en el Registro Público de la Propiedad de tu estado un certificado de inscripción o de no inscripción del inmueble, y pregunta en la oficina de catastro de tu municipio a nombre de quién está registrado. Con eso ya sabes a qué ventanilla ir.
Las vías de regularización de predios, comparadas
| Vía | Para quién | Quién la tramita | Costo para ti | Plazo o requisito clave |
|---|---|---|---|---|
| PRAH del INSUS | Lotes con vivienda en asentamientos irregulares donde el INSUS puede regularizar | INSUS, Representación Regional | Subsidio de hasta $13,500; pagas la diferencia si cuesta más | Respuesta en máximo 15 días hábiles |
| Dominio pleno o certificado de solar | Ejidatarios y avecindados | Asamblea ejidal, Procuraduría Agraria y RAN | Servicios del programa gratuitos; notario y Registro Público a tu cargo | Acuerdo de asamblea |
| Programa de la CDMX | Poseedores de vivienda en propiedad privada en la Ciudad de México | Dirección General de Regularización Territorial | Sin costo y 100% de reducción en ISAI y Registro Público | Respuesta en 40 días hábiles |
| Otorgamiento de escritura | Quien compró con contrato privado | Notario o juez | Honorarios del notario, impuestos y derechos | Que la compraventa conste de forma indudable |
| Usucapión | Quien posee como dueño, de forma pacífica, continua y pública | Juez civil | Gastos del juicio y del abogado | 5 años de buena fe o 10 de mala fe (Código Civil Federal) |
| Inmatriculación | Inmuebles sin ningún antecedente en el Registro Público | Registro Público o juez | Derechos registrales | Certificado de no inscripción |
Los plazos de la usucapión que aparecen en la tabla son los del Código Civil Federal. Cada estado tiene su propio código civil y puede fijar otros, así que confírmalo con el de tu entidad.
INSUS: lo que antes era la CORETT
Si buscas “CORETT”, ya no la vas a encontrar. Un decreto publicado en el DOF el 16 de diciembre de 2016 la transformó en el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), organismo de la SEDATU encargado de regularizar el suelo. Entre 1974 y 1994, la antigua CORETT regularizó cerca de 1.47 millones de lotes, una cuarta parte en la Ciudad de México y su zona metropolitana.
Hoy el INSUS opera el Programa para Regularizar Asentamientos Humanos (PRAH), cuyas reglas de operación 2026 se publicaron en el DOF el 30 de diciembre de 2025. El apoyo cubre los trabajos técnicos, jurídicos y administrativos para que recibas tu escritura, con un subsidio de hasta $13,500 pesos por persona. Si el costo de tu lote es mayor, la diferencia la pagas tú en un plazo no mayor a 30 días naturales.
¿Tu colonia entra al programa?
No basta con querer: el asentamiento debe cumplir condiciones. El INSUS tiene que contar con un instrumento jurídico que le permita regularizar ahí, la zona debe tener uso de suelo apto y dictamen favorable de protección civil, y no puede estar en un área natural protegida, en un derecho de vía ni en litigio. Los polígonos donde trabaja se publican en el Inventario Nacional del Suelo.
Requisitos para la persona
- Ser mayor de edad, con CURP, identificación oficial y acta de nacimiento; acta de matrimonio y documentos del cónyuge si estás casado.
- Solicitud de apoyo, cédula de información y carta responsiva (formatos del programa).
- No haber recibido antes el apoyo. Solo se regulariza un lote por persona.
- Acreditar la posesión como dueño, pacífica, pública y continua.
Para lo último, el INSUS pide un comprobante primario (contrato de compraventa, cesión de derechos, donación o constancia del núcleo agrario) y al menos uno complementario a tu nombre: recibo de luz, agua, predial, gas o teléfono, entre otros. Si no tienes ningún comprobante primario, puedes presentar una constancia de autoridad o una fe de hechos notarial más un complementario con al menos 5 años de antigüedad.
Si te falta algo, tienes 5 días hábiles para completarlo. Una vez aprobada la solicitud, el INSUS te avisa en un máximo de 15 días hábiles, y después tramita la inscripción de tu escritura en el Registro Público; esa parte tarda lo que marque cada estado. Para dudas o quejas, el programa da el teléfono 800 226 7388. Más información en el portal del INSUS.
Si el terreno es ejidal: asamblea, RAN y dominio pleno
En un ejido no se escritura como en una colonia. La Ley Agraria marca reglas propias, y saltárselas es el origen de muchos problemas.
Si compraste una parcela, el artículo 80 de la Ley Agraria solo permite que un ejidatario venda sus derechos parcelarios a otro ejidatario o a un avecindado del mismo núcleo. La operación necesita constancia por escrito ante dos testigos, ratificada ante fedatario, y aviso a la familia del vendedor, que tiene derecho preferente para comprar durante 30 días naturales. Después, el RAN inscribe el cambio y expide el certificado nuevo.
Para convertir la parcela en propiedad privada hace falta el dominio pleno. La asamblea ejidal tiene que autorizarlo con las formalidades de la ley; luego el ejidatario pide al RAN la baja de la parcela, el RAN expide un título de propiedad y ese título se inscribe en el Registro Público. Desde ese momento, el terreno se rige por el derecho civil común.
Si tu casa está en un solar de la zona urbana del ejido, el certificado del RAN es tu título de propiedad y se inscribe en el Registro Público. Ojo: las demás tierras del asentamiento humano del ejido no se pueden vender ni prescribir, y cualquier venta sobre ellas es nula.
Con el programa del RAN que sustituyó al FANAR (lineamientos publicados en el DOF el 21 de mayo de 2026), los servicios de la Procuraduría Agraria y del RAN son gratuitos para los núcleos agrarios. Lo que sí pagas es al notario, cuando interviene, y la inscripción en el Registro Público. Fuera del programa, la Ley Federal de Derechos fija para 2026 una cuota de $372.15 por título de propiedad de origen parcelario.
Ciudad de México y Estado de México: programas propios
Ciudad de México
La Consejería Jurídica, a través de la Dirección General de Regularización Territorial (DGRT), tiene el trámite de incorporación al programa de regularización. Es para quien vive en un inmueble de uso habitacional en propiedad privada y no tiene título. El trámite es sin costo y la respuesta llega en un plazo de 40 días hábiles, con un diagnóstico de tu caso.
Se pide identificación, acta de nacimiento, el formato de solicitud y un documento de posesión (contrato privado, cesión de derechos, testamento o carta de posesión). Si no tienes ninguno, sirve demostrar 5 años de posesión ininterrumpida con boletas de predial, luz, agua o teléfono. No entran predios en zona de riesgo, conservación ecológica, restricción federal ni tierra ejidal o comunal.
La ventaja grande es fiscal: el artículo 271 del Código Fiscal de la CDMX reduce al 100% el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), el predial y los derechos del Registro Público para quien está en el programa. La ficha oficial está en el portal de trámites de la CDMX.
Estado de México
El Instituto Mexiquense de la Vivienda Social (IMEVIS) promueve cuatro vías: escrituración ante notario, inmatriculación administrativa y juicios ordinario y sumario de usucapión. Su lada sin costo es 800 841 29 10. Además, el 31 de julio de 2026 el gobierno estatal publicó en su Gaceta un programa especial de escrituración coordinado con el INSUS. Los municipios que se adhieren ofrecen descuentos propios; Chicoloapan, por ejemplo, subsidia el 100% del ISAI en la primera transmisión de los inmuebles regularizados por el INSUS. Pregunta en tu ayuntamiento si ya se sumó.
En Jalisco, la regularización de predios urbanos la llevan las comisiones municipales de regularización (COMUR) con dictamen de la Procuraduría de Desarrollo Urbano.
Ejemplo con números: escriturar una casa de $650,000 en la CDMX
Pongamos que Teodoro, carpintero en Iztapalapa, compró su casa con contrato privado y quiere escriturarla. El valor que sirve de base para el impuesto es de $650,000 pesos, por debajo del tope de vivienda de interés social de la CDMX (6,000 UMA, es decir, $703,860 en 2026). Así cambia lo que pagaría de impuesto y derechos registrales:
| Escenario | ISAI | Registro Público | Total |
|---|---|---|---|
| Sin ninguna reducción | $25,254.95 | $2,505.00 | $27,759.95 |
| Con reducción del 80% por vivienda de interés social (art. 293) | $5,050.99 | $501.00 | $5,551.99 |
| Dentro del programa de la DGRT (art. 271) | $0 | $0 | $0 |
El ISAI sale de la tarifa del Código Fiscal 2026 para ese rango de valor ($22,392.10 más 5.219% sobre el excedente de $595,145.68). La diferencia entre escriturar por su cuenta sin reducción y hacerlo dentro del programa es de casi $28,000 pesos. A esas cifras hay que sumar los honorarios del notario y el avalúo, que dependen del arancel de cada estado y de cada notaría: pide siempre el presupuesto por escrito antes de firmar.
Lo que nadie te dice: errores que salen caros
Pagar el predial no te hace dueño. La boleta predial a tu nombre sirve como prueba complementaria de posesión, pero no sustituye la escritura. Muchas familias llevan décadas pagando predial de una casa que legalmente sigue a nombre de otra persona, y aunque convenga aprovechar el descuento por pronto pago del predial, ese recibo no cambia quién es el propietario.
Comprar un lote ejidal “con cesión de derechos” sin ser ejidatario ni avecindado. Si el vendedor no tenía dominio pleno, esa venta puede ser impugnada. La Ley General de Asentamientos Humanos prohíbe además que los notarios den fe de fraccionamientos o transmisiones de predios ejidales sin las autorizaciones estatales y municipales.
Confundir la PAOT con una oficina de regularización. En la CDMX, la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial recibe denuncias por construcciones o usos de suelo irregulares, pero no escritura ni regulariza.
Pagar a gestores que prometen “papeles rápidos”. Los programas del INSUS, de la DGRT y del RAN se tramitan directamente en sus oficinas. Desconfía de quien te pida dinero por adelantado para “meterte” a un programa o te ofrezca un lote barato “que luego se regulariza”.
Preguntas frecuentes
¿Puedo escriturar con solo un contrato privado de compraventa?
Sí, pero no directamente: el contrato privado es la prueba de que compraste. Si el vendedor vive y coopera, el notario puede formalizar la escritura. Si no lo localizas o se niega, el Código Civil Federal permite exigir en juicio que la compraventa se otorgue en la forma legal cuando la voluntad de las partes consta de forma indudable. En la CDMX y en colonias atendidas por el INSUS, ese contrato es justo el documento que piden los programas de regularización.
¿Cuánto tarda la usucapión?
El Código Civil Federal pide 5 años de posesión de buena fe o 10 de mala fe para adquirir un inmueble por prescripción, siempre como dueño y de forma pacífica, continua y pública. Hay buena fe cuando entraste a poseer con un título, como un contrato, aunque tenga defectos. Cumplido el plazo, demandas a quien aparece como propietario en el Registro Público y la sentencia se inscribe como tu título. Cada estado tiene su propio código civil, así que revisa los plazos locales con un abogado.
¿Qué es la inmatriculación?
Es inscribir en el Registro Público un inmueble que nunca ha tenido antecedentes registrales. Primero se pide un certificado de no inscripción. Puede hacerse ante un juez o, en algunos casos, directamente ante el Registro Público, presentando un título con más de cinco años de antigüedad y constancias de catastro y predial. Es la vía para terrenos que nunca han estado inscritos, no para los que siguen a nombre de otra persona.
¿El INSUS regulariza cualquier terreno?
No. Solo trabaja en asentamientos donde tiene un instrumento jurídico que lo faculta, como una expropiación o un convenio, y que cumplen las condiciones del programa: uso de suelo apto, sin riesgo, sin litigio y con algún grado de marginación. Si tu colonia no aparece en su inventario de suelo, pregunta en la representación regional del INSUS o en tu municipio qué vía te corresponde.
¿Puedo hacer mi testamento al mismo tiempo que regularizo?
En las regularizaciones que hacen dependencias federales o autoridades de la Ciudad de México, el Código Civil Federal permite incluir un testamento público simplificado en la misma escritura, para nombrar a quién quedará la casa, sin importar su valor. Es una forma sencilla de evitar que tus hijos tengan que regularizar otra vez. Te contamos las demás opciones en nuestra guía de cómo hacer tu testamento en México.
Si tu caso es una compraventa normal ante notario, revisa cuánto cuestan las escrituras de compraventa; si la casa era de un familiar fallecido, sigue con las escrituras por herencia. Y para otros trámites de la vivienda, como luz, agua y gas, tienes nuestra guía de servicios públicos.