Las escrituras por herencia son el último paso de la sucesión: un notario firma la escritura de adjudicación que pasa el inmueble a nombre de los herederos, y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Si un heredero prefiere salir antes del reparto, puede ceder sus derechos hereditarios, con preferencia para sus coherederos.
Mientras eso no ocurra, la casa sigue a nombre de la persona que murió, aunque la familia viva en ella, pague el predial y tenga todas las llaves. Y una casa que no está a nombre de nadie vivo no se puede vender, hipotecar ni donar con seguridad.
Esta guía parte de un punto: ya sabe quiénes son los herederos, porque hay testamento o porque se tramitó la sucesión sin él. Si todavía no llega ahí, empiece por la sucesión intestamentaria o por el trámite del testamento, y vuelva aquí para la parte de las escrituras.
En qué momento se escritura una casa heredada
A la muerte de una persona, sus herederos adquieren derecho a la herencia como un patrimonio común mientras no se hace la división (artículo 1288 del Código Civil Federal). Cada uno puede disponer de su derecho sobre ese conjunto, pero no de los bienes concretos que lo forman (artículo 1289).
Eso significa que, antes del reparto, ningún heredero es dueño de la casa ni de un cuarto de ella. Es dueño de una parte de la herencia.
El reparto se llama partición. El albacea prepara un proyecto que dice qué bien va a quién, los herederos lo aprueban y, si hay inmuebles, la partición debe constar en escritura pública (artículo 1777). Esa escritura, que transmite cada inmueble a quien le tocó, es la escritura de adjudicación.
Los códigos civiles de los estados siguen el mismo esquema, aunque cambian la numeración y algunos detalles. Desde el punto de vista de los herederos, el orden es siempre el mismo: primero se reconocen los herederos y el albacea, luego se hace el inventario y el avalúo, después la partición y, al final, la escritura.
Adjudicación paso a paso
El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que los estados aplican conforme lo van adoptando (el plazo máximo es el 1 de abril de 2027), permite llevar la sucesión ante notario siempre que no haya controversia (artículo 805). Si hay pleito, la adjudicación la decide un juez. Los pasos de la vía notarial son estos:
- Los herederos y el albacea acuden al notario con el acta de defunción, el testamento o, sin él, las actas que prueban el parentesco, y el acta de matrimonio con sus capitulaciones si la persona estaba casada (artículos 806 y 807).
- El notario pide los informes de testamento a las oficinas de su estado, que a su vez consultan el Registro Nacional de Avisos de Testamento.
- Se firma la aceptación de la herencia y del cargo de albacea, y el notario lo publica dos veces, de diez en diez días, en un periódico de circulación nacional.
- El albacea forma el inventario y el avalúo; con la conformidad de todos los herederos se protocolizan ante el notario, junto con las escrituras o documentos que prueban que los bienes eran del fallecido (artículo 808).
- El albacea presenta el proyecto de partición aprobado por los herederos y el notario elabora la escritura de adjudicación (artículo 809).
- El notario calcula y paga los impuestos de la adjudicación y envía la escritura al Registro Público de la Propiedad.
En la vía judicial, cuando el juez aprueba la partición manda otorgar la escritura pública e inscribirla en el Registro Público (artículo 777), y la notaría la designa el albacea (artículo 780).
Cesión de derechos hereditarios: cuando un heredero quiere salir
A veces uno de los herederos quiere quedarse con la casa y los demás prefieren recibir dinero. Hay dos caminos.
El primero es repartir primero y vender después: se adjudica la casa en copropiedad a todos, y luego los demás venden su parte. Es claro, pero supone dos escrituras.
El segundo es la cesión de derechos hereditarios. El heredero vende su parte de la herencia antes de la partición, y quien la compra ocupa su lugar en la sucesión. El Código Civil Federal pone tres reglas:
- Solo se puede ceder después de la muerte de la persona de quien se hereda (artículo 1291).
- Si la venta es a alguien que no es coheredero, el heredero debe notificar a los coherederos por notario, ante un juez o con dos testigos, para que en ocho días decidan si compran ellos en las mismas condiciones. Es el derecho del tanto, y si se omite la notificación la venta es nula (artículo 1292).
- Si la venta es a otro coheredero, ese derecho no aplica (artículo 1294).
Quien cede su derecho a una herencia sin enumerar los bienes que la componen solo responde de su calidad de heredero (artículo 2047). Por eso el contrato debe decir con precisión qué se cede y a cambio de qué.
| Figura | Cuándo se usa | Efecto en el impuesto local en la CDMX |
|---|---|---|
| Adjudicación | Al terminar la sucesión, cada heredero recibe lo que le toca | Tasa de 0% si se cumplen las condiciones de herencia |
| Cesión de derechos hereditarios | Un heredero vende o regala su parte antes del reparto | Se considera adquisición y paga el impuesto en proporción a los inmuebles |
| Repudio antes de aceptar | El heredero rechaza la herencia sin haberla aceptado | El Código Fiscal local no lo trata como cesión |
| Repudio después de aceptar | El heredero renuncia cuando ya se le reconoció como tal | Se trata igual que una cesión |
Fíjese en la última fila: en la Ciudad de México, renunciar a la herencia después de la aceptación o de la declaratoria de herederos se asimila a una cesión (artículo 115, fracción IX, del Código Fiscal local), con el impuesto que eso implica para quien se queda con la parte.
Impuestos y costos de las escrituras por herencia
El impuesto que pesa en estas escrituras es el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que cobra cada estado o municipio con sus propias reglas. En la Ciudad de México, el Código Fiscal 2026 considera adquisición la que ocurre por causa de muerte, pero aplica una tasa de 0% cuando se cumplen a la vez tres condiciones:
- Que el inmueble no valga más de 27,185 veces la UMA diaria: con la UMA de 2026 ($117.31), $3,189,072.35.
- Que la escritura de adjudicación se otorgue, firme y se solicite su inscripción en el Registro Público dentro de los 5 años siguientes al fallecimiento.
- Que la adjudicación sea a favor del cónyuge, el concubino, los descendientes o los ascendientes en primer grado.
El valor que se toma es el más alto entre el de adquisición, el catastral y el de un avalúo. Fuera de la capital, las tasas y exenciones son otras, y conviene pedir al notario que las detalle por escrito.
En el impuesto federal, la herencia está exenta del ISR para quien la recibe, aunque hay que declararla en algunos casos; lo explicamos en la guía sobre si se pagan impuestos por herencia. Esa exención cubre lo que se hereda. El dinero que un heredero cobra por ceder su parte no le llega por herencia sino por una venta, así que antes de firmar pregunte al notario cómo tributa.
A los impuestos se suman los honorarios del notario según el arancel de su estado, el avalúo, los derechos del Registro Público y, si la sucesión fue judicial, los gastos del juicio. Pida presupuesto por escrito a más de una notaría.
Ejemplo: tres hermanos y una casa en Iztacalco
La señora Herminia Ledesma, viuda, murió en febrero de 2026 sin testamento. Dejó una casa en Iztacalco con un avalúo de $2,700,000 pesos y tres hijos: Mónica, Óscar y Leopoldo. Tras la sucesión intestamentaria ante notario, cada uno tiene derecho a una tercera parte, es decir, $900,000 pesos en valor.
Opción 1: adjudicar a los tres en copropiedad. La casa vale menos de $3,189,072.35, los hijos son descendientes en primer grado y firman en 2026, dentro de los 5 años. El ISAI se calcula a tasa de 0%, aunque el notario presenta igualmente la declaración.
Opción 2: Mónica compra los derechos de sus hermanos antes del reparto. Óscar y Leopoldo le ceden sus derechos hereditarios a cambio de $900,000 pesos cada uno. Como la cesión es entre coherederos, no hace falta ofrecer el derecho del tanto. Pero la parte que Mónica recibe por cesión, dos tercios de la casa ($1,800,000 en valor), el Código Fiscal la trata como una adquisición aparte, y sobre esa proporción sí puede causarse ISAI. Óscar y Leopoldo, por su lado, deben revisar con el notario el ISR de lo que cobran.
Las dos opciones llevan a que Mónica se quede con la casa, pero no cuestan lo mismo. La diferencia se calcula antes de firmar, no después.
¿Qué pasa si…?
Uno de los herederos no quiere firmar. La vía notarial exige que no haya controversia. Si un heredero se opone, el notario suspende y el asunto pasa al juez (artículo 809 del Código Nacional). Nadie puede ser obligado a quedarse en la indivisión (artículo 1768 del Código Civil Federal), así que el juez puede ordenar la partición.
Ya pasaron más de cinco años desde el fallecimiento. En la Ciudad de México se pierde la tasa de 0% y el ISAI se calcula con la tarifa general. Fuera de la capital depende de las reglas de cada estado.
Hay un heredero menor de edad. La sucesión sigue, pero el menor actúa por medio de su representante y el Ministerio Público interviene en los acuerdos que le afecten (artículos 1769 y 1776 del Código Civil Federal).
La casa nunca se escrituró a nombre del fallecido. El notario necesita documentos que prueben la propiedad para protocolizar el inventario. Si la persona solo tenía un contrato privado o una constancia, primero hay que regularizar ese título; consulte con el notario la vía que aplica en su estado. Las opciones (INSUS, programas estatales, usucapión o inmatriculación) están explicadas en nuestra guía de regularización de predios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa heredada antes de escriturarla?
La casa como tal, no. Mientras no se hace la partición, cada heredero solo puede disponer de su derecho sobre la herencia, no de los bienes concretos (artículo 1289 del Código Civil Federal). Lo que sí puede venderse es ese derecho, mediante la cesión de derechos hereditarios. El comprador entra en la sucesión en lugar del heredero que vendió.
¿Cuánto tarda la escritura de adjudicación?
No hay un plazo fijo. En la vía notarial, las dos publicaciones de diez en diez días y la respuesta de los informes de testamento marcan un mínimo de varias semanas, y luego vienen el inventario, el avalúo y la partición. Si la sucesión es judicial, depende de la carga del juzgado y de si hay oposición. Pida al notario un calendario estimado al iniciar.
¿Qué documentos necesito para escriturar por herencia?
El acta de defunción, el testamento o, sin él, las actas que prueban el parentesco, el acta de matrimonio si el fallecido estaba casado, identificaciones de los herederos, la escritura o el documento que prueba que el inmueble era del fallecido y el avalúo. Cada notaría puede pedir constancias adicionales de su estado, así que solicite la lista completa en la primera cita.
¿La casa de mis padres se escritura a nombre de uno de los hijos o de todos?
Depende del proyecto de partición. Puede adjudicarse a todos en copropiedad, en la proporción que a cada uno le corresponde, o a uno solo, si los demás reciben otros bienes de la herencia de valor equivalente o le ceden sus derechos. Si el testamento ya dice a quién va la casa, se respeta lo que dispuso (artículo 1771). Lo que se decida debe quedar escrito en el proyecto de partición.
¿Se puede hacer todo sin notario?
Si hay inmuebles, no: la partición debe constar en escritura pública (artículo 1777 del Código Civil Federal), y solo un notario la otorga. Lo que puede variar es si la sucesión previa se lleva ante notario o ante un juez. Cuando la casa venía de un crédito de vivienda, revise también cómo se hereda una casa INFONAVIT, porque además hay que liberar el crédito y cancelar la hipoteca.
Si sus padres viven y piensan en cómo pasar la casa a los hijos, revise dos alternativas: la donación entre familiares, que transmite la casa en vida, y el testamento, que no evita la sucesión pero ahorra tener que probar quiénes son los herederos. Para el resto de trámites de familia y patrimonio, vuelva a la sección de familia, adultos mayores y discapacidad.