Rentar por Airbnb en México no es, para el SAT, un arrendamiento: es una actividad empresarial por plataformas. La plataforma te retiene 4% de ISR y la mitad del IVA de cada cobro, y en la Ciudad de México además hay un impuesto local de 5%, un registro de anfitriones y un tope de ocupación.
Conviene saberlo antes del primer cobro, no cuando llega el primer CFDI de retenciones o la plataforma te pide un folio que no tienes. Esta guía ordena las reglas fiscales federales, que valen para todo el país, y las locales de los destinos donde más se usa este tipo de renta. Hablamos de plataformas de hospedaje en general: Airbnb es la más conocida, pero las reglas son las mismas para cualquier otra.
Por qué no se trata como una renta normal
Si rentas un departamento a un inquilino por un año, tributas en el régimen de arrendamiento, con la opción de la deducción ciega del 35%. Cuando cobras el hospedaje a través de una plataforma digital, la Ley del ISR te coloca en otra parte: la sección de actividades empresariales por plataformas tecnológicas, artículos 113-A a 113-D de la Ley del ISR.
La consecuencia práctica es que no aplica la deducción del 35% y que la plataforma hace de recaudador: te retiene impuestos antes de depositarte.
El IVA tampoco funciona como en la renta de casa habitación. Esa renta está exenta, pero la Ley del IVA aclara en su artículo 20 que la exención no aplica a los inmuebles que se proporcionan amueblados o se usan como casas de hospedaje. Un departamento para estancias cortas cae justo ahí, así que causa IVA del 16%.
Si lo que tienes es una renta tradicional, sin plataforma, la guía del régimen de arrendamiento es la que te corresponde.
Las retenciones, en una tabla
| Concepto | Con RFC registrado en la plataforma | Sin RFC |
|---|---|---|
| ISR | 4% de lo cobrado, sin IVA (art. 113-A, fracción II) | 20% (art. 113-C, fracción IV) |
| IVA | Se retiene el 50% del IVA, equivalente a 8% del precio (art. 18-J) | Se retiene el 100% del IVA |
| Carácter | Pago provisional, salvo que elijas el pago definitivo | Pago provisional |
| Comprobante | CFDI de retenciones dentro de los 5 días siguientes al mes | CFDI de retenciones |
Dos detalles más que conviene saber. La Ley de Ingresos de la Federación 2026 subió a 2.5% la retención para venta de bienes y otros servicios, pero no tocó la de hospedaje, que sigue en 4%. Y la plataforma informa cada mes al SAT tu nombre, RFC, cuenta bancaria, el monto de tus operaciones y, en el caso del hospedaje, la dirección del inmueble. El SAT sabe lo que cobras aunque no lo declares.
Ejemplo: Daniela y su departamento en la Ciudad de México
Daniela es diseñadora gráfica y renta por plataforma un departamento que heredó en la Ciudad de México. En un mes cobra $20,000 de hospedaje, sin IVA, y tiene su RFC dado de alta en la plataforma.
- IVA trasladado al huésped: $20,000 × 16% = $3,200.
- IVA que le retiene la plataforma: la mitad, $1,600.
- ISR retenido: $20,000 × 4% = $800.
- Lo que le deposita la plataforma, antes de su comisión: $20,000 + $3,200 − $1,600 − $800 = $20,800.
Si no hubiera dado su RFC, el ISR retenido sería de $4,000 y el IVA retenido de $3,200 completo: el depósito bajaría a $16,000. En un año, la diferencia solo en ISR sería de $38,400, una razón de peso para registrar el RFC desde el primer día.
A eso se suma el impuesto local de la Ciudad de México, de 5% para departamentos y casas: $1,000 que paga el huésped y que normalmente cobra y entera la plataforma.
En el año, Daniela suma $240,000 de ingresos por hospedaje, con $9,600 de ISR y $19,200 de IVA retenidos. Queda por debajo del tope de $300,000, y eso le abre la opción del pago definitivo.
¿Pago definitivo o régimen normal? Cómo decidir
El artículo 113-B de la Ley del ISR permite que las retenciones sean tu pago definitivo, sin declaración anual por esos ingresos. El artículo 18-L de la Ley del IVA da una opción equivalente para el IVA. Pero no es automático y tiene condiciones estrictas:
- Solo si únicamente tienes ingresos por plataformas, o además sueldos e intereses.
- Los ingresos por plataformas del año anterior no deben haber pasado de $300,000. Si empiezas, se usa una estimación del año.
- Hay que presentar el aviso de opción, ficha 4/PLT del Anexo 2 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026, dentro de los 30 días siguientes a tu primer ingreso.
- La elección dura cinco años y, si dejas de cumplir los requisitos, ya no puedes volver a ella.
- Con esta opción no deduces ningún gasto.
En el régimen normal, en cambio, presentas pagos provisionales cada mes, a más tardar el día 17, restando lo que te retuvieron, y una declaración anual en abril. A cambio puedes deducir los gastos estrictamente indispensables para la actividad con su CFDI: la comisión de la plataforma, limpieza, mantenimiento, predial y mobiliario, entre otros.
La regla práctica: si tus gastos son bajos, el 4% definitivo suele ser lo más sencillo. Si los gastos son altos, si rentas más de un inmueble o si además tienes honorarios o una renta tradicional, el régimen normal puede salir mejor o ser el único posible. Con números reales delante, un contador te dice cuál te conviene en una sola consulta.
Paso a paso para darte de alta en el SAT
- Ten tu RFC. Si no lo tienes, revisa cómo sacar tu RFC como persona física.
- Da de alta la actividad. Las reglas 12.3.1 y 12.3.2 de la RMF piden la inscripción o el aviso de actualización de actividades (ficha 28/CFF) para quien concede hospedaje por plataformas.
- Registra tu RFC en la plataforma para que te retengan con las tasas reducidas.
- Decide si ejerces la opción de pago definitivo y, en su caso, presenta la ficha 4/PLT en el plazo de 30 días.
- Guarda tus CFDI de retenciones cada mes. Te sirven para la declaración y como prueba de lo que ya pagaste.
- Si cobras algo directamente al huésped, fuera de la plataforma, eso no lo retiene nadie: lo declaras tú en la declaración mensual de plataformas, el día 17.
Ojo con un punto que confunde: los ingresos de plataformas no siempre pueden ir al RESICO. La regla 3.13.3 de la RMF lo impide cuando se combinan con otras actividades empresariales, profesionales o de arrendamiento. La página sobre cómo tributan los socios de Uber y Didi explica ese límite con más detalle, porque la lógica es la misma.
El impuesto local al hospedaje: Ciudad de México, Quintana Roo y Jalisco
Además de los impuestos federales, varios estados cobran un impuesto sobre servicios de hospedaje que también alcanza a las rentas por plataforma. En la Ciudad de México y en Quintana Roo lo paga el huésped, pero alguien tiene que cobrarlo y enterarlo.
| Entidad | Tasa para departamentos y casas | Quién lo entera | Fuente |
|---|---|---|---|
| Ciudad de México | 5% (hoteles: 3.5%) | La plataforma si lo cobra; el propietario responde de forma solidaria | Código Fiscal de la CDMX 2026, arts. 162-164 |
| Quintana Roo | 6% (tasa general: 5%) | La plataforma o el anfitrión, el día 10 de cada mes | Ley del Impuesto al Hospedaje, art. 8 |
| Jalisco | La fija cada año la Ley de Ingresos del Estado | La plataforma, que debe retenerlo | Ley de Hacienda del Estado, arts. 47-52 |
En Quintana Roo el anfitrión además debe inscribir cada inmueble en el Registro Estatal de Contribuyentes y obtener su constancia de obligaciones fiscales estatales, según el artículo 7 de su ley de impuesto al hospedaje. En Jalisco, la iniciativa de Ley de Ingresos 2026 proponía 5%; confirma la tasa vigente con la Secretaría de la Hacienda Pública del estado antes de fijar tus precios.
Si tu inmueble está en otro estado, revisa su ley de hacienda o de ingresos: otras entidades también cobran este impuesto y las tasas pueden cambiar de un año a otro.
Ciudad de México: registro de anfitriones y tope del 50%
La reforma a la Ley de Turismo de la Ciudad de México publicada en la Gaceta Oficial el 4 de abril de 2024 creó la figura de la “estancia turística eventual” y un padrón de anfitriones. Lo esencial:
- Cada inmueble necesita su constancia y folio, con vigencia de un año. La plataforma debe exigirlo para publicar el anuncio y mostrarlo en él.
- Para registrarte te piden, entre otros: identificación, documento de propiedad o posesión, constancia de situación fiscal, constancias de no adeudo de predial y de agua, y el acuse de que notificaste a la asamblea de condóminos si el inmueble está en condominio.
- Debes presentar un reporte de ocupación dos veces al año, en enero y julio, y exhibir en el inmueble los teléfonos de emergencia y el folio.
- A partir del cuarto inmueble se exige además el aviso o permiso de establecimiento mercantil.
Una reforma posterior, publicada el 3 de octubre de 2024, añadió el límite que más preocupa a los anfitriones: no se renueva el registro de los inmuebles que hayan estado ocupados más del 50% de las noches del año. No es una prohibición noche por noche, ni la ley habla de “183 noches”: la consecuencia es que no te renuevan el folio, y puedes volver a solicitarlo pasado un año. Quien quiera rentar más tiempo tiene que ir por la vía de los establecimientos mercantiles.
El registro empezó a operar el 21 de mayo de 2026. En agosto, según informaron medios con base en un comunicado del Gobierno capitalino, el plazo para quienes ya ofrecían inmuebles se amplió hasta diciembre de 2026. Para quien empiece después, el registro queda abierto. Las sanciones las aplica el Instituto de Verificación Administrativa, con amonestación, multa o suspensión. La Ley de Turismo de la CDMX tiene el texto de la reforma de abril de 2024.
La misma reforma de octubre de 2024 prohibió usar para estancias turísticas las viviendas de programas populares, sociales o de arrendamiento. Si tu departamento viene de uno de esos programas, no lo puedes ofrecer en una plataforma.
Otros puntos antes de publicar tu anuncio
El régimen de condominio. La ley de la Ciudad de México te obliga a notificar a la asamblea, pero el reglamento de tu edificio puede tener reglas propias sobre visitantes, uso de áreas comunes o horarios. Léelo antes de invertir en amueblar. Si tus huéspedes hacen ruido, los vecinos pueden acudir al juzgado cívico o a la PROSOC; en la guía sobre qué hacer ante el ruido de los vecinos ves cómo funciona esa queja.
El Registro Nacional de Turismo. La Ley General de Turismo hace obligatorio este registro para los prestadores de servicios turísticos, y su reglamento incluye el hospedaje. No menciona expresamente a quien renta su propio departamento por plataforma, así que si tienes varios inmuebles o operas como negocio, conviene consultarlo con la Secretaría de Turismo.
El predial y el agua al corriente. En la Ciudad de México son requisito del registro. Si pagas el predial a principio de año puedes aprovechar el descuento por pronto pago.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos si solo rento un cuarto de mi casa?
Sí, si lo cobras a través de una plataforma. La ley no distingue entre rentar la vivienda completa o una habitación: los dos son hospedaje y la plataforma te retiene ISR e IVA igual. En la Ciudad de México el Código Fiscal incluye los departamentos y casas “total o parcialmente” en el impuesto local. Lo que sí cambia es el registro de anfitriones: quien vive en el inmueble donde renta cuartos tiene reglas más flexibles para el límite de inmuebles.
¿La comisión de la plataforma reduce mis impuestos?
Solo si estás en el régimen normal, porque ahí puedes deducirla como gasto con su CFDI. Si elegiste el pago definitivo, la retención del 4% se calcula sobre lo que efectivamente percibes por conducto de la plataforma y no hay deducciones. Revisa en tu CFDI de retenciones sobre qué monto se calculó, porque es la base que el SAT da por buena.
¿Qué pasa si no me di de alta y ya llevo meses rentando?
La plataforma ya te estuvo reteniendo, probablemente con las tasas altas si no registraste tu RFC, y ya informó tus ingresos al SAT. Lo recomendable es regularizarte cuanto antes: inscribirte o actualizar actividades, registrar tu RFC en la plataforma y presentar las declaraciones pendientes. Pagar de forma espontánea, antes de que el SAT te requiera, suele salir más barato que esperar una carta invitación.
¿Puedo deducir los muebles y el equipamiento del departamento?
En el régimen normal, sí, como inversiones que se deducen poco a poco con los porcentajes de la ley, y siempre con CFDI a tu nombre. En el pago definitivo no. Por eso, si vas a amueblar un inmueble desde cero, haz la cuenta antes de presentar el aviso de opción, que te ata durante cinco años.
¿Hay que presentar declaración anual?
Con el pago definitivo, no por esos ingresos, siempre que no tengas otros que te obliguen. En el régimen normal, sí: la presentas en abril, sumando tus ingresos por hospedaje y restando los gastos deducibles y lo que te retuvieron durante el año. La guía de la declaración anual de personas físicas explica fechas y pasos.
¿El registro de la Ciudad de México lo hace la plataforma por mí?
No. El folio lo obtienes tú ante la Secretaría de Turismo de la Ciudad de México, como anfitrión, y la plataforma solo lo pide y lo muestra en tu anuncio. La plataforma tiene sus propias obligaciones: registrarse, verificar folios y responder solidariamente del impuesto y las sanciones. Sin folio vigente, no debería permitirte publicar.
Las reglas fiscales y locales de las rentas cortas cambian con frecuencia y esta página no sustituye la revisión de un contador con tu caso concreto. Para otros temas cotidianos de impuestos y trámites, en nuestra sección de trámites y temas populares tienes las guías ordenadas, y si vas a registrarte en la Ciudad de México, ten lista tu constancia de situación fiscal actualizada.