El régimen de arrendamiento es obligatorio para quien cobra renta por una casa, un departamento o un local: te das de alta en el RFC, emites factura por cada pago y declaras el ISR cada mes o cada trimestre. Puedes restar el 35% del ingreso sin comprobantes, además del predial.
Mucha gente empieza a rentar sin pensarlo como un negocio. Se queda con el departamento de los papás, compra un local para su retiro o renta la casa donde vivía antes de mudarse. El inquilino paga, el dinero entra a la cuenta y durante meses nada pasa. Hasta que el arrendatario pide factura, o el SAT cruza los depósitos con lo que declaraste, o un juicio por rentas vencidas exige demostrar que facturaste. En ese momento, ponerse al corriente cuesta más que haberlo hecho bien desde el principio.
Esta guía explica cuándo tienes que darte de alta, cómo hacerlo, qué opción de deducción te conviene y cuánto se paga en la práctica, con un ejemplo hecho con la tarifa vigente.
¿Cuándo tienes que darte de alta por rentar?
Desde el primer cobro. La Ley del Impuesto sobre la Renta trata como ingreso por arrendamiento cualquier pago por dejar que otra persona use un inmueble tuyo: renta de una casa, de un cuarto, de un local, de una bodega o un subarrendamiento (artículo 114). No hay un monto mínimo a partir del cual nazca la obligación.
El artículo 118 de la Ley del ISR enumera lo que te toca como arrendador:
- Inscribirte en el Registro Federal de Contribuyentes con esta actividad.
- Llevar contabilidad conforme al Código Fiscal de la Federación.
- Expedir un comprobante fiscal (CFDI) por cada renta que cobres.
- Presentar pagos provisionales y la declaración anual.
- Avisar al SAT, a más tardar el día 17 del mes siguiente, si recibiste en efectivo más de cien mil pesos en una operación.
Que el inquilino no te pida factura no te libera de emitirla. Y hay un detalle que muchos caseros descubren tarde: en un juicio de arrendamiento donde se condena al inquilino a pagar rentas vencidas, el juez te va a pedir que compruebes que emitiste los CFDI de esas rentas. Si no lo acreditas, debe informarlo al SAT.
Si ya estás inscrito por otra actividad, por ejemplo porque eres asalariado o das servicios profesionales, no necesitas un RFC nuevo. Lo que haces es añadir la obligación de arrendamiento al que ya tienes.
Paso a paso: alta en el SAT si ya tienes RFC o si no lo tienes
El camino depende de tu situación actual.
Si ya tienes RFC y Contraseña. Se hace en línea con el trámite 28/CFF, «Aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones», del Anexo 2 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026. Es gratuito y se presenta dentro del mes siguiente a aquel en que empiezas a rentar.
- Entra al portal del SAT para personas físicas y elige «Actualiza tu actividad económica y obligaciones» y después «Aviso de actualización de obligaciones».
- Identifícate con tu RFC y tu Contraseña del SAT más el captcha, o con tu e.firma.
- Los datos del representante legal los puedes dejar en blanco si actúas por tu cuenta.
- Anota la fecha del movimiento (la del primer cobro de renta) y responde el cuestionario de ingresos y actividades. Ahí indicas que otorgas el uso o goce temporal de inmuebles y si se trata de casa habitación o de otro uso.
- Revisa el resumen, guarda el cuestionario y confirma. El sistema genera el acuse de movimiento de actualización de situación fiscal. Descárgalo.
Al terminar, baja una constancia de situación fiscal nueva y comprueba que ya aparezca la obligación de arrendamiento.
Si no tienes RFC. En 2026 ya no existe la inscripción en línea solo con la CURP. Para alguien que va a rentar, el camino es el trámite 1/CFF: cita en citas.sat.gob.mx, identificación oficial y comprobante de domicilio en original. En la oficina te inscriben ya con la actividad de arrendamiento y puedes pedir tu e.firma en la misma visita.
Si el portal no te deja concluir el aviso en línea, la ficha 28/CFF prevé hacerlo también en una oficina del SAT, con cita previa.
Deducción ciega o deducciones comprobadas
Antes de calcular cualquier pago, decide cómo vas a deducir. La ley te da dos caminos y son excluyentes.
Deducción ciega (opcional). Restas el 35% de la renta cobrada sin necesidad de comprobantes. Además, puedes restar el impuesto predial del inmueble que corresponda al periodo (artículo 115, último párrafo de las deducciones). Es la opción que elige la mayoría porque no exige juntar facturas.
Deducciones comprobadas. Restas lo que de verdad gastaste, con CFDI: predial y contribuciones de mejoras, mantenimiento que no sea mejora, agua (si no la paga el inquilino), intereses reales de un crédito usado para comprar o construir el inmueble, sueldos y sus cuotas, primas de seguro y la depreciación de las construcciones.
| Concepto | Deducción ciega | Deducciones comprobadas |
|---|---|---|
| Cuánto restas | 35% de la renta | Lo efectivamente pagado |
| Comprobantes | No hacen falta, salvo el del predial | CFDI de cada gasto |
| Predial | Sí, aparte del 35% | Sí |
| Intereses del crédito hipotecario | No | Sí, la parte real |
| Depreciación de la construcción | No | Sí |
| Conviene cuando | Gastas poco en el inmueble | Tienes crédito, sueldos o gastos altos |
Un criterio sencillo: suma lo que gastaste el año pasado en el inmueble con comprobante. Si no llega al 35% de lo que cobraste, la deducción ciega te sale mejor. Si pagas una hipoteca o tienes a alguien a sueldo cuidando el edificio, haz la cuenta con cuidado antes de elegir.
Si vives en una parte del inmueble y rentas el resto, o prestas una parte gratis, no puedes deducir la proporción de gastos y predial que corresponde a esa parte.
Ejemplo: cuánto paga Irma por un departamento en Zapopan
Pongamos que Irma, enfermera jubilada, renta a una pareja un departamento que heredó en Zapopan. Cobra $14,000 al mes, el departamento es para vivienda y no tiene otros ingresos por arrendamiento. Elige la deducción ciega.
Un mes cualquiera, sin pago de predial, la cuenta queda así:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta cobrada | $14,000.00 |
| Deducción ciega (35%) | $4,900.00 |
| Base del pago provisional | $9,100.00 |
| Límite inferior del renglón de la tarifa | $7,168.52 |
| Excedente | $1,931.48 |
| Impuesto sobre el excedente (10.88%) | $210.15 |
| Cuota fija | $420.95 |
| ISR del mes | $631.10 |
La tarifa es la mensual del Anexo 8 de la RMF 2026, la misma que se usa para los pagos provisionales del artículo 96. En enero Irma pagó $3,600 de predial; ese mes también lo resta y la base baja a $5,500, con lo que el ISR queda en $314.17.
Como sus rentas no rebasan diez veces el valor mensual de la UMA (desde la desindexación de 2016 los salarios mínimos que menciona la ley se leen como UMA), Irma podría declarar cada trimestre en lugar de cada mes, siempre que el arrendamiento sea su única fuente de ingresos de este tipo. En 2026 ese límite equivale a $35,662.20 mensuales.
Estos pagos son provisionales. En la declaración anual se suman sus rentas a su pensión, se aplica la tarifa anual y se acreditan los pagos ya hechos; el resultado puede ser un saldo a pagar o a favor. Ahí entran también tus deducciones personales, como gastos médicos.
RESICO: la alternativa para muchos arrendadores
El Régimen Simplificado de Confianza también admite a personas físicas que otorgan el uso o goce temporal de bienes (artículo 113-E), siempre que sus ingresos del año anterior no hayan pasado de tres millones quinientos mil pesos. Ahí no se resta nada: se paga una tasa baja sobre lo cobrado, de 1% si los ingresos del mes no pasan de $25,000.
Con los números de Irma, la diferencia se nota: en RESICO pagaría $140 al mes ($14,000 por 1%), contra los $631.10 del régimen de arrendamiento. Además, el pago mensual de RESICO es definitivo y la regla 3.13.7 de la RMF la releva de la declaración anual por esos ingresos.
No es automático que convenga. Hay que cumplir las obligaciones del artículo 113-G (e.firma, buzón tributario, CFDI de todo lo cobrado) y, si dejas de presentar pagos o la anual cuando corresponde, sales del régimen sin poder volver. Tampoco pueden entrar, entre otros, los socios o accionistas de personas morales. El detalle está en nuestra guía del Régimen Simplificado de Confianza. El cambio de régimen se pide con el aviso 28/CFF y no se puede variar a mitad del ejercicio.
Facturas, IVA y retenciones según quién te renta
Cada cobro lleva su CFDI. Puedes emitirlo gratis con la herramienta del SAT; los pasos están en la guía para facturar por internet sin costo. El IVA y las retenciones cambian según el uso del inmueble y quién paga la renta.
| Situación | IVA | Retención de ISR |
|---|---|---|
| Casa o departamento sin amueblar para vivir | Exento (LIVA, art. 20, fr. II) | No, si el inquilino es persona física |
| Casa amueblada o usada para hospedaje | 16% | No, si el inquilino es persona física |
| Local, oficina o bodega a persona física | 16% | No |
| Cualquier inmueble a una empresa (persona moral) | 16% si no es casa habitación | Sí, 10% de la renta (LISR, art. 116) |
Cuando el inquilino es una empresa, ella te retiene el 10% de la renta como pago provisional de ISR y, si el inmueble causa IVA, también retiene una parte del IVA, en la proporción que fija el Reglamento de la Ley del IVA (artículo 1o.-A de la Ley del IVA). Esa retención no es un impuesto adicional: la restas de tu pago provisional.
Un inmueble con dos usos se divide: si en la planta baja hay un local y arriba vives tú o un inquilino, solo la parte comercial causa IVA.
5 errores que salen caros a los caseros
- Cobrar sin facturar porque «el inquilino no la pide». La obligación es tuya, y en un juicio por rentas vencidas te la van a pedir.
- Recibir depósitos y no declararlos. El SAT ve lo que entra a tus cuentas. Si no coincide con lo declarado, llegan cartas invitación o discrepancias fiscales.
- Restar el 35% y además las facturas de mantenimiento. Son opciones excluyentes; lo único que se suma a la ciega es el predial.
- Cobrar IVA en una casa habitación sin amueblar. Ese arrendamiento está exento. Trasladar IVA ahí es un error en la factura.
- Olvidar la declaración anual. Fuera de RESICO, los pagos mensuales no bastan. Para fechas y forma de presentarla, consulta nuestra guía de la declaración anual de personas físicas.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que darme de alta si rento solo un cuarto de mi casa?
Sí. La ley no distingue entre rentar un inmueble completo o una parte. Rentar un cuarto es otorgar el uso o goce temporal de un inmueble, así que generas ingresos por arrendamiento y debes facturar y declarar. Lo que cambia es la deducción: si tú vives en la casa, no puedes restar la parte del predial y de los gastos que corresponde a la zona que ocupas. Si es vivienda sin amueblar, la renta va sin IVA. Si el cuarto lo ofreces por estancias cortas en una plataforma, ya no es arrendamiento: las reglas están en la guía para rentar por Airbnb en México.
¿Cuánto es la multa por no darme de alta en el SAT?
No hay una cifra única, porque depende de qué incumpliste y de si el SAT lo detecta o te regularizas por tu cuenta. Además del impuesto omitido, se cobran actualización y recargos desde la fecha en que debiste pagar, y pueden imponerse multas por no inscribirte, no facturar o no declarar. Corregirte antes de que te requieran suele salir más barato. Si tienes años sin declarar, conviene revisarlo con un contador antes de presentar las declaraciones atrasadas.
¿Puedo rentar a nombre de mi esposa o de mis hijos para pagar menos?
El ingreso es de quien tiene derecho sobre el inmueble, no de quien firma el contrato. Si la propiedad es de varias personas, por copropiedad o por sociedad conyugal, el artículo 92 de la Ley del ISR pide designar a uno como representante común: él factura, lleva los libros y cumple las retenciones, y los demás responden solidariamente si incumple. Poner el contrato a nombre de un hijo que no es dueño no cambia a quién corresponde el ingreso. Para un caso así, consulta a un contador antes de firmar.
¿Me conviene más RESICO o el régimen de arrendamiento?
Si tus gastos deducibles son bajos y tus ingresos totales están lejos del tope de tres millones y medio, RESICO casi siempre sale más barato, porque la tasa es de 1% a 2.5% sobre lo cobrado. El régimen de arrendamiento puede convenir si tienes un crédito hipotecario con intereses altos o gastos fuertes y comprobables. Haz las dos cuentas con tus cifras de un año completo antes de cambiar, porque no se puede volver a mitad del ejercicio.
¿Qué hago si el inquilino deposita la renta en efectivo?
Puedes recibirla, pero debes facturarla igual. Si en una sola operación recibes más de cien mil pesos en efectivo, la ley te obliga a informarlo al SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente. Para evitar problemas de comprobación, conviene que el contrato indique la forma de pago y que pidas transferencias. Así cada pago queda registrado y coincide con tus facturas.
Las demás obligaciones fiscales de las personas físicas, desde la e.firma hasta el buzón tributario, están reunidas en nuestra guía de RFC y SAT. Si tu inmueble está en un municipio con descuento por pago anticipado, revisa también cómo aprovechar el descuento del predial por pronto pago, que además es deducible de tus rentas.