Con un crédito del Fondo, la escrituración FOVISSSTE ocurre dos veces. Al comprar, la firmas ante un notario del padrón del FOVISSSTE, que paga la mitad de los gastos de la hipoteca. Al terminar de pagar, el FOVISSSTE te entrega la Constancia de Finiquito para cancelar la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad.
Mucha gente da por hecho que la casa es suya en cuanto recibe las llaves, y es cierto: la propiedad está a su nombre desde que se firma la escritura. Pero mientras debas el crédito, esa escritura lleva una hipoteca a favor del Fondo de la Vivienda del ISSSTE. Y cuando terminas de pagar, la hipoteca no desaparece sola: hay que cancelarla. Entender las dos etapas evita pagar de más al principio y quedarse con una casa «pagada pero gravada» al final, algo que complica venderla o heredarla.
Primera etapa: la escritura al recibir el crédito
El crédito del FOVISSSTE no se libera hasta que existe una escritura pública. La Política de créditos hipotecarios del Fondo define el otorgamiento como el proceso que empieza con tu solicitud y termina cuando el FOVISSSTE recibe el testimonio notarial inscrito en el Registro Público de la Propiedad, con la compraventa y la hipoteca a su favor.
En esa escritura se formalizan normalmente dos actos:
- La compraventa, por la que la vivienda pasa a tu nombre.
- El contrato de mutuo con interés y garantía hipotecaria, que es el crédito y la hipoteca que respalda el pago.
La firma se hace ante un notario que esté inscrito en el padrón del FOVISSSTE. La Ley del ISSSTE, en su artículo 186, reconoce tu derecho a acudir ante el notario de tu elección, y la política del Fondo pide que ese notario forme parte de su padrón. En 2026 el FOVISSSTE abrió una convocatoria para sumar notarías nuevas, así que conviene preguntar en tu Departamento de Vivienda cuáles operan en tu ciudad.
Si compras una vivienda usada, antes de llegar a la notaría el Fondo pide la escritura del vendedor ya inscrita en el Registro Público, un avalúo vigente hecho por una unidad de valuación del padrón y una carta de entrega-recepción firmada por las partes. El avalúo lo pagas tú, pero puedes elegir libremente la unidad de valuación.
¿Cuánto pagas de escrituración y cuánto el FOVISSSTE?
El reparto viene de la ley. Los gastos de formalizar el crédito y la hipoteca, y de inscribirlos en el Registro Público, se pagan por mitad entre el FOVISSSTE y tú, conforme al arancel de los notarios. La política de créditos hipotecarios del Fondo, actualizada en julio de 2026, lo detalla así:
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Honorarios y derechos por protocolizar el crédito e inscribir la hipoteca | 50% el FOVISSSTE y 50% tú, solo sobre la parte del crédito que otorga el Fondo |
| Gastos de la compraventa (por ejemplo, el impuesto local por adquirir el inmueble) | Tú |
| Avalúo | Tú |
Hay un alivio que conviene conocer: el 50% que te toca y los gastos de la compraventa pueden cargarse al crédito, siempre que no rebases tu capacidad de crédito y lo solicites. Así no tienes que juntar todo en efectivo el día de la firma.
La ley añade otra ventaja: mientras el crédito siga vigente, las viviendas compradas con recursos del Fondo quedan exentas de impuestos federales por el doble del crédito y hasta diez salarios mínimos elevados al año, y los contratos tienen carácter de escritura pública. Esa exención se pierde si vendes la casa o le das otro uso. Los impuestos locales, como el de adquisición de inmuebles, dependen de cada estado.
Ejemplo: cuánto le tocó pagar a Marcela
Marcela es orientadora educativa en una secundaria de Durango y compró una casa usada con un crédito tradicional del FOVISSSTE. Para el ejemplo, supongamos que la notaría le presupuestó $24,000 por protocolizar el crédito e inscribir la hipoteca. Las cifras reales dependen del arancel de cada estado y del valor de la casa.
- Parte del FOVISSSTE: $24,000 × 50% = $12,000.
- Parte de Marcela: $12,000.
- Gastos de la compraventa y avalúo: los paga ella completos.
Como no tenía ahorrado todo, pidió que su 50% y los gastos de la compraventa se cargaran al crédito. Su capacidad de crédito le alcanzaba, así que el día de la firma no tuvo que desembolsar nada más: el avalúo ya lo había pagado semanas antes, al integrar su expediente.
Segunda etapa: cancelar la hipoteca al terminar de pagar
Cuando liquidas, el FOVISSSTE emite la Constancia de Finiquito, el documento en el que precisa que el crédito está totalmente pagado y con saldo en cero. Con ella empieza el trámite para liberar la casa. Antes de pedirla, puedes consultar tu saldo FOVISSSTE en el estado de cuenta en línea para confirmar que no queda nada pendiente. Según la política del Fondo, la hipoteca se cancela en estos casos:
- Pagaste el crédito, sus intereses y accesorios, en el plazo o de forma anticipada.
- Procedió el seguro del crédito por invalidez, incapacidad total permanente o muerte del acreditado.
- Se canceló el saldo al cumplirse el plazo máximo del contrato, estando al corriente.
- Lo ordenó una resolución judicial.
- Vendiste la casa y el crédito del comprador cubrió todo tu saldo según la carta saldo del FOVISSSTE, con los dos actos en la misma escritura. Así funciona la venta legal que explica la guía sobre la cesión de derechos FOVISSSTE.
La cancelación tiene que inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del estado donde está la casa. Mientras eso no ocurra, el certificado de libertad de gravamen seguirá mostrando la hipoteca, aunque ya no debas nada. El trámite puede hacerse ante notario y, en los estados cuya ley lo permite, mediante un instrumento administrativo sin notario. Pregunta en tu Departamento de Vivienda del FOVISSSTE cuál opción aplica en tu estado y qué documentos te pide.
Los derechos de inscribir la cancelación los cobra el estado. En la Ciudad de México, la tarifa general del Código Fiscal para 2026 es de $2,518 por el asiento de cancelación de hipoteca (artículo 200, fracción VI).
Escrituración gratuita: los convenios de 2026
Durante 2026 el FOVISSSTE firmó convenios con algunos gobiernos estatales para que la cancelación de la hipoteca no tenga costo para quien ya terminó de pagar. En julio lo acordó con Morelos y en agosto con Michoacán, según sus boletines oficiales; en el boletín de Michoacán la vocal ejecutiva explicó que, con la Constancia de Finiquito en mano, el paso que falta es la liberación de la hipoteca, y que gracias al convenio el trámite sería gratuito.
Si vives en otro estado, pregunta si existe un convenio parecido o una campaña de escrituración con descuento. Estos acuerdos se anuncian estado por estado y no siempre con mucha difusión. Varios llegaron junto con las entregas de Constancias de Finiquito a quienes tenían créditos que el Fondo considera impagables y que se liquidaron con quitas o condonaciones; la guía de FOVISSSTE y Vivienda para el Bienestar resume qué opciones hay si ya tienes un crédito.
Errores que dejan la casa «pagada pero gravada»
- Guardar la Constancia de Finiquito y no hacer nada más. La hipoteca sigue inscrita hasta que se cancela en el Registro Público.
- Esperar a vender la casa para cancelar la hipoteca. El comprador o su banco van a pedir el certificado de libertad de gravamen, y el trámite puede retrasar la operación.
- Dejar pendiente un crédito cofinanciado. Si una parte la prestó un banco, también necesitas su carta de liberación.
- Firmar con un notario que no está en el padrón. El Fondo no formaliza el crédito con él.
- Perder el testimonio original. Pide copia certificada en la notaría antes de que lo necesites con prisa.
Preguntas frecuentes
¿El FOVISSSTE me asigna notario?
No exactamente. La Ley del ISSSTE reconoce que puedes acudir al notario de tu elección, pero la política del Fondo exige que esté registrado en su padrón. En la práctica eliges entre las notarías que operan con el FOVISSSTE en tu localidad. Pide la lista en tu Departamento de Vivienda y compara presupuestos: el arancel fija los honorarios, pero los gastos totales cambian según el estado y el valor del inmueble.
¿Puedo pagar los gastos de escrituración con el mismo crédito?
Sí. La política de créditos permite que tu 50% de los gastos notariales, junto con los demás gastos de la formalización y de la compraventa, se carguen al crédito si lo pides y si no rebasas tu capacidad de crédito. Es útil si tu ahorro no alcanza, aunque significa pagar intereses sobre ese monto durante el plazo del crédito.
¿Cuánto tarda en llegar la escritura?
Depende de la notaría y del Registro Público de cada estado. Primero se firma, después el notario inscribe la escritura y entrega el testimonio. Si pasan varios meses sin noticias, pregunta directamente en la notaría y en tu Departamento de Vivienda en qué etapa está.
¿Qué pasa si fallece el acreditado antes de terminar de pagar?
Si procede el seguro del crédito por muerte, invalidez o incapacidad total permanente, el FOVISSSTE cancela la hipoteca, según su política. Los familiares deben reportar el caso y solicitar la aplicación del seguro; después hay que inscribir la cancelación. Si además hay que pasar la casa a los herederos, ese es otro trámite: el de la sucesión sin testamento o el juicio testamentario, según el caso.
¿Necesito la escritura para pedir un segundo crédito?
El segundo crédito del FOVISSSTE pide, entre otros documentos, la Constancia de Finiquito del primero, que acredite que lo pagaste de forma regular y con saldo en cero. En esos créditos el Fondo también cubre el 50% de los gastos notariales y registrales sobre la parte que presta; si el segundo crédito es cofinanciado, la política indica que tú cubres el 100% de los gastos notariales y registrales.
Si todavía no tienes el crédito, empieza por cómo solicitar el crédito FOVISSSTE. Para entender qué cobra un notario en cualquier compraventa, revisa la guía de escrituras de compraventa: costos y proceso. El resto de los esquemas del Fondo está en la sección del FOVISSSTE.