La escrituración INFONAVIT la hace un notario que tú eliges de la lista del Instituto, o la constructora si compras vivienda nueva en un desarrollo. Si ganas hasta $9,985.43 pesos al mes, no pagas gastos de titulación. La escritura queda con gravamen hasta que liquidas, y después hay que cancelar la hipoteca.
Comprar con crédito no cambia lo esencial de una compraventa: hay un notario, una escritura y una inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Lo que cambia es quién mueve las piezas. El INFONAVIT manda al notario las instrucciones, le transfiere el dinero de la operación y, durante años, la casa es la garantía del préstamo. Por eso hay pasos que no existen en una compra de contado, como el aviso a tu patrón, y otros que llegan mucho después, cuando terminas de pagar.
Esta guía sigue el orden real del trámite. Las referencias vienen de las páginas del INFONAVIT para derechohabientes, de los lineamientos de titulación que el Instituto da a los notarios y de la Ley del INFONAVIT, reformada por última vez en el DOF el 21 de febrero de 2025.
Antes de la firma: notario, avalúo y constancia de crédito
La escritura empieza a prepararse en cuanto inscribes tu crédito. En ese momento el sistema te muestra un listado de notarios disponibles en tu estado y escoges uno. Si la casa es nueva y forma parte de un desarrollo, el notario lo elige la constructora, que además se encarga del avalúo y de gestionar el trámite ante el Instituto. Si le compras a un particular, todo eso te toca a ti: la guía para comprar casa usada con INFONAVIT explica el avalúo con dictamen de calidad y los papeles que debe entregar el vendedor.
Para elegir con algo de criterio, el INFONAVIT publica el INEX, un índice de los notarios que colaboran con el Instituto ordenado por entidad y por desempeño. Mide la eficiencia operativa y la calidad del servicio al derechohabiente. No es una garantía, pero sí una referencia mejor que elegir el primer nombre de la lista. Lo consultas en la página de notarios del INFONAVIT.
El avalúo lo contratas directamente con una unidad de valuación autorizada, sin intervención del Instituto. Tras la inscripción recibes la constancia de crédito, el documento con las condiciones financieras de tu préstamo y la fecha límite para concluir el trámite. Esa fecha importa: si se vence, hay que rehacer pasos.
Si compras una casa usada a un particular, el vendedor debe tener su título de propiedad en regla. El notario pide el certificado de libertad de gravámenes al Registro Público para comprobar que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos, y las constancias de no adeudo de predial y, donde aplique, de agua. Si en tu caso ya sabes que hay un adeudo, conviene resolverlo antes de llegar a la notaría.
Qué revisa el notario y en cuánto tiempo
Una vez que llevas tu documentación, el notario comprueba en el sistema del INFONAVIT que tu número de seguridad social está asignado a su notaría. Según los lineamientos de titulación del Instituto, tiene 10 días naturales desde que recibe los papeles para decirte si la escrituración procede.
Después elabora la escritura conforme a la carta de instrucción notarial que le envía el INFONAVIT. Ahí no hay margen para improvisar: monto, tasa y condiciones salen del Instituto, no de la notaría.
Los documentos que intervienen en la formalización, según las Reglas de Otorgamiento de Crédito, son estos:
| Documento | Quién lo genera | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Constancia de crédito | INFONAVIT, al inscribir el crédito | Fija condiciones y fecha límite |
| Carta de instrucción notarial | INFONAVIT, al notario | Dice cómo redactar la escritura |
| Certificado de gravámenes | Registro Público de la Propiedad | Confirma que la casa está libre |
| Póliza del seguro de daños | Aseguradora, a favor del INFONAVIT | Protege la vivienda durante el crédito |
| Aviso de retención de descuentos | Mi Cuenta INFONAVIT; lo firma tu patrón | Le ordena descontarte de nómina |
| Contrato de crédito con garantía hipotecaria | Se firma con la escritura | Es el préstamo en sí |
Las reglas se modificaron en el DOF el 5 de agosto de 2026 en sus anexos de documentos. Si el notario te pide algo adicional, pregúntale en qué regla se basa; suele ser un requisito local del Registro Público.
El día de la firma: el papel que más firmas suspende
El documento que más citas arruina es el aviso de retención de descuentos. Lo descargas en Mi Cuenta INFONAVIT y tu patrón lo tiene que firmar, sellar y fechar de recibido. Sin él, los lineamientos obligan al notario a suspender la firma y reprogramarla. Si tu área de recursos humanos tarda, pídelo con una semana de margen.
Antes de firmar, el notario debe explicarte el contenido. No lo tomes como un trámite de cortesía. Revisa con calma:
- que tu nombre y el de tu cónyuge, si están casados en sociedad conyugal, coincidan letra por letra con las actas de nacimiento;
- la dirección completa de la vivienda, con número interior si lo hay;
- cómo se compone el monto del crédito, incluido el saldo de tu subcuenta de vivienda;
- la tasa de interés y el descuento mensual que te harán.
Un error en el nombre parece menor y no lo es: años después, al vender, heredar o cancelar la hipoteca, obliga a una rectificación ante notario. Corregirlo en la mesa cuesta cinco minutos.
Cuando la escritura queda firmada y el crédito pasa a estado “titulado”, el INFONAVIT libera el pago al vendedor y transfiere al notario los impuestos y derechos de la operación. El notario los entera a la autoridad; si se retrasa, los recargos corren por su cuenta, no por la tuya.
Cuánto cuesta la escrituración INFONAVIT
Hay cuatro conceptos, y solo uno lo fija el propio Instituto.
Gastos de titulación. Son los honorarios notariales de la operación. El INFONAVIT no los cobra si ganas hasta $9,985.43 pesos al mes, que equivale a 2.8 veces la UMA mensual de 2026. Por encima de ese ingreso se cubren con cargo al crédito: el glosario oficial calcula tu capacidad de compra como el ahorro de la subcuenta más lo que te presta el Instituto, menos los gastos de titulación. El porcentaje vigente no está publicado en la página del Instituto; lo verás reflejado en tu constancia y en el desglose del notario.
Cuota de administración y gastos financieros. Para créditos otorgados desde el 1 de mayo de 2024 ya no se cobran. Si tu crédito es anterior, sí puede aplicarte la cuota de administración según tu salario.
Impuestos y derechos locales. El impuesto sobre adquisición de inmuebles y los derechos del Registro Público los fija cada estado. El notario calcula, retiene y paga. El INFONAVIT tiene un selector por entidad con valores de referencia en su página de impuestos y derechos.
Avalúo. Lo pagas a la unidad de valuación, más IVA. Las cuotas que publica la Gerencia de Avalúos del Instituto son:
| Superficie construida | Cuota del avalúo (sin IVA) |
|---|---|
| Hasta 40 m² | $1,050 |
| De 41 a 60 m² | $1,155 |
| De 61 a 100 m² | $1,208 |
| Más de 100 m² | $1,208 más 0.002 por cada peso de valor arriba de $604,000 |
Para entender cómo se arma el impuesto de adquisición y los derechos del Registro en una compraventa cualquiera, tenemos una guía con un caso completo de escrituras de compraventa, costos y proceso.
Ejemplo: una casa usada de un millón de pesos en la Ciudad de México
Pongamos que Itzel, auxiliar de enfermería en un hospital de Iztapalapa, gana $9,600 pesos al mes y compra con su crédito una casa usada de 90 m² valuada en $1,000,000 de pesos.
- Gastos de titulación: como gana menos de $9,985.43 al mes, no se los cobran.
- Avalúo: la casa está en el rango de 61 a 100 m², así que paga $1,208 más IVA, es decir, $1,401.28.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles: con la tarifa del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México para 2026, un valor de $1,000,000 cae en el rango que arranca en $595,145.68: cuota fija de $22,392.10 más 5.219% del excedente ($404,854.32), que da $21,129.35. Total: $43,521.45. La base es el valor más alto entre el de compra, el catastral y el del avalúo.
- Derechos del Registro Público: el mismo código fija una cuota por inscribir la compraventa y otra reducida para vivienda de menor valor; el notario te dirá cuál aplica.
En otro estado los números del paso 3 y 4 cambian por completo. Lo que no cambia es el orden: pide al notario el desglose por escrito antes de la cita de firma y pregúntale qué parte se cubre con los recursos que le transfiere el Instituto y cuál te corresponde aportar a ti.
¿Dónde queda tu escritura mientras pagas?
Después de firmar, el notario inscribe la escritura en el Registro Público dentro del plazo legal de cada localidad y te avisa cuándo puedes recoger el testimonio. Mientras debes el crédito, la escritura aparece con un gravamen a favor del INFONAVIT: la casa es tuya, pero es la garantía del préstamo.
El resguardo depende de cuándo contrataste:
- Créditos de 1972 a 2007: la escritura la tiene el INFONAVIT, y la solicitud se inicia con el Instituto.
- Créditos desde enero de 2008: la tiene el notario que la elaboró, pero solo durante 5 años. Después hay que pedirla al Archivo Nacional de Expedientes del Instituto.
Puedes pedir la entrega a partir de los seis meses de haber formalizado el crédito, en Mi Cuenta INFONAVIT, sección Mi Crédito, opción Entrega de escrituras; también en Infonatel (800 008 3900, o 55 9171 5050 en la Ciudad de México) o en un Centro de Servicio INFONAVIT. El propio Instituto estima entre 4 y 36 meses para la entrega, y el avance se sigue en “En qué va mi caso”. Si nunca has entrado a la plataforma, en nuestra guía de Mi Cuenta INFONAVIT está el registro paso a paso.
Si el notario que te escrituró tiene una lista de espera larga, no esperes al último año del plazo de 5 años para pedirla.
Terminaste de pagar: cómo liberar la hipoteca
Liquidar el crédito no borra el gravamen del Registro Público. Hasta que se cancela, la casa sigue apareciendo hipotecada, y eso frena una venta, un nuevo préstamo o una herencia. El trámite tiene cuatro pasos:
- Comprueba que está liquidado. En Mi Cuenta INFONAVIT, sección Saldos y Movimientos, el renglón de mensualidades atrasadas debe decir “Liquidado”.
- Revisa si pagaste de más. Si hubo pagos en exceso, puedes pedir su devolución en línea con e.firma o en un Centro de Servicio.
- Descarga el aviso de suspensión de descuentos y entrégalo a tu patrón. Lo que te retenga después de esa fecha sin enterarlo al Instituto te lo tiene que devolver.
- Genera la carta de instrucción de cancelación de hipoteca. Es gratuita, necesitas tu escritura digitalizada y la carta vence a los 180 días. Si alguien te pide un “certificado de no adeudo”, en la guía del certificado de no adeudo INFONAVIT explicamos qué documento corresponde a cada trámite.
Con la carta, la cancelación se hace ante una notaría de tu elección o directamente ante el Registro Público, según lo que prevea la ley de tu estado. En el segundo caso, el INFONAVIT valida antes tus documentos.
El costo depende de tus ingresos. La Ley del INFONAVIT, en el último párrafo de su artículo 44, obliga al Instituto a emitir los actos para extinguir el gravamen al concluir el pago, sin pagar contribuciones por ello, y a entregarte gratis copia certificada. En la práctica, según su página de créditos, los gastos y honorarios de la liberación los pagas tú, salvo que al liquidar ganaras 2.8 UMA mensuales o menos: entonces los cubre el Instituto.
Si el crédito era conyugal o de Unamos Créditos, la liberación solo arranca cuando los dos créditos están pagados.
Qué pasa si…
…el patrón no te firma el aviso a tiempo. La firma se reprograma, siempre que no se venza tu constancia ni la vigencia del avalúo. Habla con recursos humanos en cuanto sepas la fecha.
…descubres un error en la escritura ya inscrita. Avísale al notario que la elaboró. Si el Registro rechaza la escritura, los lineamientos le dan un plazo máximo de 45 días hábiles para corregirla.
…el acreditado muere antes de terminar de pagar. El seguro previsto en el artículo 51 de la ley libera la deuda y el gravamen, y su costo corre a cargo del Instituto. El trámite para los beneficiarios está en nuestra guía para heredar una casa del INFONAVIT.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir un notario que no esté en la lista del INFONAVIT?
No para escriturar con crédito: el notario tiene que colaborar con el Instituto, porque recibe de él las instrucciones y los recursos de la operación. Dentro de la lista sí eliges libremente, salvo en vivienda nueva de un desarrollo, donde lo designa la constructora. Para la cancelación de la hipoteca, al terminar de pagar, el INFONAVIT te remite también a las notarías del INEX.
¿La escrituración INFONAVIT es gratis?
No del todo. Los gastos de titulación no se cobran si ganas hasta $9,985.43 pesos al mes, y desde mayo de 2024 desapareció la cuota de administración en créditos nuevos. Aun así, pagas el avalúo y se causan el impuesto de adquisición y los derechos del Registro Público que fija tu estado. Cuánto representa cada concepto depende del valor de la casa y de la entidad.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
El notario tiene 10 días naturales para dictaminar si procede; la firma depende de que reúnas los documentos y de la agenda de la notaría. La inscripción en el Registro Público sigue los plazos de cada localidad, que cambian mucho entre estados. Para la entrega física de la escritura, el Instituto calcula de 4 a 36 meses, y no puedes pedirla antes de seis meses desde la formalización.
Si no tengo la escritura, ¿la casa no es mía?
Sí es tuya. La compraventa queda formalizada con la firma ante notario y la inscripción en el Registro Público la hace valer frente a terceros, aunque el testimonio físico esté en resguardo del notario o del Instituto. El gravamen solo significa que la casa respalda el crédito: mientras no liquides, cualquier venta o nueva hipoteca tendrá que resolver primero esa deuda.
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca al terminar de pagar?
La deuda se acabó, pero el Registro Público sigue mostrando la casa como garantía del INFONAVIT. Mientras no se cancele, cualquier notario que intervenga en una venta, una donación o una herencia te pedirá la liberación primero. Ten en cuenta que la carta de instrucción vence a los 180 días: genérala cuando ya tengas notaría elegida o cita en el Registro.
¿Cómo sé qué régimen me aplica si mi crédito es anterior a 2008?
Fíjate en la fecha de formalización que aparece en tu estado de cuenta o en Mi Cuenta INFONAVIT. Si contrataste entre 1972 y 2007, tu escritura está en resguardo del Instituto y la solicitud se inicia con él, por la plataforma, por Infonatel o en un Centro de Servicio. Si fue de enero de 2008 en adelante, la tiene la notaría durante cinco años.
Quien compra con FOVISSSTE sigue un camino parecido, con sus propias reglas, en la guía de escrituración con crédito FOVISSSTE. Y si todavía estás por pedir el préstamo, empieza por los requisitos del INFONAVIT o revisa la sección completa de créditos y trámites del INFONAVIT.