Para heredar casa INFONAVIT hacen falta tres trámites: liberar el crédito con el Autoseguro por Defunción, cancelar la hipoteca en el Registro Público y hacer la sucesión para poner la vivienda a nombre de los herederos. La familia no sigue pagando: el artículo 51 de la Ley del INFONAVIT cubre la deuda con un seguro.
Cuando muere alguien que tenía un crédito del INFONAVIT, a la familia se le juntan dos preguntas: ¿hay que seguir pagando? y ¿de quién es ahora la casa? Son preguntas con respuestas distintas, que se resuelven ante autoridades distintas. El INFONAVIT responde la primera. La segunda la resuelven un juez o un notario, porque la vivienda forma parte de la herencia como cualquier otro bien.
Tener esa separación clara desde el principio evita un error que complica todo lo que viene después: dar por hecho que, al liberarse el crédito, la casa ya quedó a nombre del cónyuge o de los hijos. No es así. Hasta que no se haga la sucesión, en el Registro Público la vivienda sigue a nombre de quien murió.
Tres trámites, tres ventanillas
| Trámite | Qué resuelve | Dónde se hace |
|---|---|---|
| Liberación del crédito por defunción | La deuda con el INFONAVIT se extingue y dejan de correr pagos | Centro de Servicio Infonavit (Cesi), con cita |
| Cancelación de la hipoteca (liberación de gravamen) | Se borra del Registro Público la anotación de que la casa garantiza un crédito | Notaría o Registro Público de la Propiedad, según el estado |
| Sucesión y adjudicación | La casa pasa a nombre de los herederos | Juzgado familiar o notaría (si hay acuerdo y no hay controversia) |
El orden importa. La liberación del crédito va primero, porque sin ella no se puede cancelar la hipoteca; y una casa sin gravamen es mucho más sencilla de adjudicar, vender o escriturar después.
Paso 1: liberar el crédito con el Autoseguro por Defunción
El artículo 51 de la Ley del INFONAVIT establece que los créditos del instituto están cubiertos por un seguro para los casos de incapacidad total permanente o de muerte, que libera al trabajador o a sus beneficiarios de las obligaciones, gravámenes o limitaciones de dominio derivados del crédito. El INFONAVIT lo llama Autoseguro por Defunción, y en su centro de ayuda lo dice sin rodeos: si el titular falleció, no es necesario que usted continúe pagando.
Tampoco es necesario que el crédito estuviera al corriente. Aunque el titular tuviera mensualidades atrasadas al morir, el seguro se aplica.
Cuándo y dónde
El propio instituto recomienda empezar el trámite tres meses después del fallecimiento. Se inicia generando un caso y agendando cita, en línea o por Infonatel (55 9171 5050 en la Ciudad de México, 800 008 3900 desde el resto del país). Antes de la cita, en el servicio Sigue tu Caso, con el Número de Seguridad Social del titular y el número de caso, se suben los documentos escaneados por separado. El día de la cita se acude a la oficina del INFONAVIT que le indiquen, con los originales para su validación.
Al momento de esta revisión, el servicio para tramitar todo en línea solo estaba disponible cuando el acta de defunción es del estado de Chihuahua; en el resto del país la validación es presencial.
Documentos
- Del titular fallecido: acta de defunción e identificación oficial vigente.
- De quien hace el trámite: identificación oficial vigente y acta de nacimiento.
- Si quien hace el trámite es el cónyuge y el crédito era conyugal, la carta de crédito conyugal.
- Si murió en el extranjero: el acta de defunción apostillada.
- Si el titular está desaparecido: el acta de presunción de muerte que emite el Registro Civil, que en estos casos se obtiene tres años después de tramitada la declaración de ausencia.
- Si el INFONAVIT había demandado el crédito: el laudo o la sentencia del juicio.
La respuesta a las solicitudes de aplicación de seguros, según el INFONAVIT, llega en un plazo de hasta 90 días hábiles. Mientras tanto, conviene revisar el estado de cuenta del crédito para que no se acumulen cargos que luego haya que aclarar. En la guía de qué pasa si no pagas el INFONAVIT explicamos cómo leer ese estado de cuenta y qué apoyos existen mientras se resuelve.
Paso 2: cancelar la hipoteca
Que la deuda se libere no borra por sí solo la hipoteca. En el Registro Público de la Propiedad sigue anotado que la casa está en garantía del INFONAVIT, y con esa anotación no se puede vender ni escriturar con normalidad. El instituto explica que, una vez liberado el adeudo, se puede empezar a tramitar la cancelación de la hipoteca.
El documento clave es la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca, con los datos necesarios para iniciar la liberación de gravamen. Se genera en Mi Cuenta Infonavit, en la sección Mi Crédito, o se solicita en Infonatel, y tiene una vigencia de 180 días: si vence antes de usarla, hay que pedirla de nuevo. Con esa carta y la escritura de la casa, la cancelación se tramita en una notaría o directamente en el Registro Público de la Propiedad, según lo que marquen las leyes del estado donde está la vivienda. Si se acude a la notaría, el INFONAVIT remite al Índice de Excelencia en el Servicio (INEX) de notarios; si se va directo al Registro, primero hay que pedir al instituto que valide los documentos.
Los requisitos de la liberación de gravamen cambian de un estado a otro, y el propio INFONAVIT recomienda confirmarlos en el Cesi antes de empezar. Los honorarios de la notaría y los derechos del Registro también dependen de cada entidad: pida el presupuesto por escrito antes de firmar.
Paso 3: la sucesión, que es la que cambia el nombre en la escritura
La casa es parte de la herencia, y pasa a los herederos por la vía de cualquier otro bien:
- Si hubo testamento, se sigue la sucesión testamentaria y la vivienda va a quien el titular haya designado. El INFONAVIT recomienda a sus acreditados hacer testamento precisamente para nombrar a quién le dejan la vivienda; cómo se hace y cuánto cuesta lo explicamos en la guía del testamento en México.
- Si no hubo testamento, hay que tramitar la sucesión intestamentaria, en la que la ley fija quién hereda y en qué orden. El procedimiento, los plazos y el caso del concubinato están en la guía de herencia sin testamento.
Antes de repartir hay que separar lo que no es herencia. Si el titular estaba casado por sociedad conyugal y la casa se adquirió durante el matrimonio, la mitad le pertenece al cónyuge que sobrevive y solo la otra mitad entra a la sucesión. Si estaba casado por separación de bienes, la casa entera forma parte de la herencia.
El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que los estados aplican de forma escalonada a más tardar el 1 de abril de 2027, permite tramitar la sucesión ante notario cuando no hay controversia entre los interesados (artículo 805). Si hay desacuerdos, la vía es el juzgado familiar.
La sucesión termina con la adjudicación de la casa a los herederos, que se formaliza en escritura y se inscribe en el Registro Público. Solo entonces la vivienda queda a nombre de la familia. Cómo se firma esa escritura, y qué hacer si uno de los herederos prefiere vender su parte, está en la guía para escriturar una herencia.
Impuestos al heredar la casa
Heredar no paga ISR: los ingresos por herencia están exentos (artículo 93, fracción XXII de la Ley del ISR). La exención tiene una condición que conviene conocer. Si en el año de la adjudicación sus ingresos totales, sumando la herencia, superan $500,000 y usted está obligado a presentar declaración anual, debe informar la herencia en ella; si no lo hace, pierde la exención. En la guía de impuestos por herencia están los detalles.
El impuesto local que sí puede aparecer es el de adquisición de inmuebles, que cobra cada estado o municipio al adjudicar. En la Ciudad de México, el Código Fiscal aplica tasa 0% a la herencia de vivienda cuando se cumplen a la vez tres condiciones: que el valor del inmueble no supere 27,185 UMA diarias ($3,189,072.35 con la UMA de 2026), que la escritura de adjudicación se firme y se solicite su inscripción dentro de los cinco años siguientes al fallecimiento, y que la casa se adjudique a familiares cercanos del fallecido. Confirme con su notario la lista exacta de parentescos que admite el Código vigente. En otros estados las reglas son distintas.
Ejemplo: una casa en Iztapalapa
Clemente trabajaba como operador de transporte de carga y compró en 2015 una casa en Iztapalapa con un crédito INFONAVIT individual, a su nombre. Estaba casado con Evangelina por sociedad conyugal y tenían dos hijos mayores de edad. Murió en marzo de 2026 sin testamento, con seis años de crédito por delante y dos mensualidades atrasadas.
- Junio de 2026. Pasados los tres meses que recomienda el INFONAVIT, Evangelina genera el caso por Infonatel, sube a Sigue tu Caso el acta de defunción y la identificación de Clemente, más su propia identificación y su acta de nacimiento, y acude a su cita con los originales.
- Respuesta. El instituto aplica el Autoseguro por Defunción. Las dos mensualidades atrasadas no lo impiden: la deuda completa queda liberada.
- Cancelación de la hipoteca. Con la Carta de Instrucción, que tiene 180 días de vigencia, Evangelina acude a una notaría del INEX para tramitar la liberación de gravamen.
- Sucesión. Como no hay testamento, ella y sus hijos tramitan la sucesión intestamentaria. Al estar casada por sociedad conyugal, la mitad de la casa ya es de Evangelina; la otra mitad es la que se hereda. Como los tres están de acuerdo, valoran hacerlo ante notario.
- Escritura. Si la adjudicación se firma y se manda inscribir antes de marzo de 2031 y el valor de la casa no rebasa el tope, el impuesto de adquisición en la Ciudad de México se calcula a tasa 0%.
El caso ilustra el orden de los trámites; los tiempos reales de cada etapa dependen de la notaría, del juzgado y del Registro Público de cada estado.
Lo que queda en las cuentas del INFONAVIT
Además de la casa, el titular puede haber dejado dinero en el INFONAVIT. Son dos cosas distintas:
- Pagos en exceso. Si pagó de más, el saldo a favor se devuelve. Para la persona a cargo de los trámites de un acreditado fallecido, el INFONAVIT pide cita por Infonatel, identificación, estado de cuenta bancario con CLABE de no más de dos meses y la resolución de beneficiario emitida por la autoridad laboral federal. El instituto aclara que no admite la resolución de un juez de lo familiar ni la de una junta local.
- Saldo de la subcuenta de vivienda. Mientras hay crédito, las aportaciones del patrón se aplican a pagarlo; si al final quedó saldo, se entrega a los beneficiarios por la vía laboral, junto con los recursos de la AFORE. Cómo funciona esa designación y el juicio para obtenerla lo explicamos en la guía de beneficiarios de la AFORE.
Ese juicio laboral de beneficiarios es distinto de la sucesión de la casa. Para la vivienda manda el testamento o el intestado; para el dinero de las subcuentas, la resolución laboral.
¿Qué pasa si…?
…la persona que vive en la casa no es heredera
Ocupar la casa no convierte a nadie en heredero. Quien reciba la vivienda en la adjudicación es quien queda como dueño en el Registro Público. Si hay un conflicto así, conviene resolverlo dentro de la sucesión, con asesoría legal, antes de escriturar.
…los herederos quieren vender la casa
Una venta ordinaria exige que la casa ya esté adjudicada y sin hipoteca, porque el comprador va a pedir una escritura limpia. La otra opción es acordarlo dentro de la propia sucesión: el albacea no puede vender los bienes sin el acuerdo de los herederos, pero con ese acuerdo la casa se vende y se reparte el dinero.
…el titular tenía incapacidad antes de morir
Si en vida ya le habían liberado el crédito por incapacidad total permanente, la deuda ya estaba extinguida y la familia solo tiene que tramitar la cancelación de la hipoteca, si no se hizo, y la sucesión.
…el crédito estaba en juicio con el INFONAVIT
El seguro también se puede aplicar. En ese caso, entre los documentos del trámite se presenta el laudo o la sentencia del juicio, y la liberación se gestiona con la Gerencia Jurídica del instituto.
Preguntas frecuentes
¿Quién tiene que seguir pagando el crédito INFONAVIT si muere el titular?
Nadie. El crédito está cubierto por el Autoseguro por Defunción que exige el artículo 51 de la Ley del INFONAVIT, y una vez aplicado libera a los beneficiarios de la deuda. No hace falta que el crédito estuviera al corriente. Lo que sí hay que hacer es el trámite de liberación en el Centro de Servicio Infonavit, porque el seguro no se aplica solo.
¿Al liberarse el crédito la casa pasa automáticamente a mi nombre?
No. La liberación solo extingue la deuda con el INFONAVIT. La propiedad sigue registrada a nombre de la persona fallecida hasta que se hace la sucesión (con o sin testamento) y se escritura la adjudicación a los herederos. También hay que cancelar la hipoteca en el Registro Público. Son tres trámites distintos, y el último es el que cambia el nombre en la escritura.
¿Cuánto tiempo hay para hacer el trámite de liberación?
El INFONAVIT no publica un plazo límite en su centro de ayuda; lo que recomienda es empezar tres meses después del fallecimiento. Aun así, no conviene dejarlo años: los documentos se complican, las personas cambian de domicilio y el estado de cuenta puede acumular cargos que luego hay que aclarar. En la Ciudad de México, además, el beneficio fiscal del impuesto de adquisición exige escriturar en cinco años.
¿Puedo poner la casa del INFONAVIT a nombre de un hijo antes de morir?
Mientras el crédito siga vigente, la casa está hipotecada a favor del INFONAVIT, y cualquier venta o donación tiene que resolver antes esa garantía. Lo que sí está a su alcance sin trámites con el instituto es hacer testamento y nombrar a quién le deja la casa, que es justo lo que recomienda el instituto. Una donación o venta en vida tiene efectos fiscales y legales distintos, que conviene revisar con un notario.
¿Qué pasa si el crédito era conyugal?
El cónyuge que hace el trámite presenta la carta de crédito conyugal entre sus documentos. Qué parte del saldo cubre el seguro y qué ocurre con la participación del cónyuge que sobrevive depende de cómo se otorgó el crédito, así que pida que se lo expliquen por escrito en el Cesi al revisar su caso, antes de dejar de pagar su parte.
Si está ordenando los papeles de un familiar, empiece por la liberación del crédito y deje la sucesión en manos de un notario o abogado. Para el resto de trámites con el instituto, en nuestra guía general del INFONAVIT encontrará los canales oficiales, y en la del portal Mi Cuenta INFONAVIT cómo consultar el estado del crédito.