Una casa usada INFONAVIT puede tener cualquier antigüedad: lo que cuenta es que el avalúo le calcule al menos 30 años de vida útil y que el dictamen técnico de calidad saque 70 puntos o más. Para comprarla necesitas relación laboral vigente, no tener otro crédito activo y hacer el trámite tú mismo, sin gestores.
Elegir vivienda usada es un derecho reconocido en la ley. El artículo 41 de la Ley del INFONAVIT dice que las personas trabajadoras pueden elegir vivienda nueva o existente y recibir el crédito directamente y sin intermediarios. En la práctica, comprar una casa de segunda mano tiene más pasos que comprarle a una constructora, porque nadie los hace por ti: tú pides el avalúo, tú integras el expediente con los papeles del vendedor y tú eliges notario. Esta guía sigue el orden real del trámite, con los requisitos de la versión de julio de 2026 de la página del INFONAVIT, que ya incluye el dictamen técnico de calidad entre los documentos de la vivienda existente.
Paso a paso: del primer clic a la firma
El INFONAVIT resume la compra en seis pasos en su página Quiero comprar. Para una vivienda de un particular quedan así:
- Precalifícate en Mi Cuenta Infonavit. Ahí ves si ya puedes pedir el crédito y cuánto te prestarían. Desde las reglas vigentes no hay un puntaje mínimo único publicado para el crédito tradicional, así que tu precalificación es la única respuesta fiable.
- Haz el curso “Saber más para decidir mejor” en el mismo portal. Al terminarlo descargas la constancia, que forma parte del expediente.
- Pide el avalúo a una de las unidades de valuación autorizadas por el INFONAVIT, con el formato oficial de solicitud. Lo contratas y lo pagas tú directamente.
- Integra el expediente y acude al INFONAVIT con cita para inscribir el crédito.
- Elige notario del listado que te muestra el sistema al inscribir el crédito.
- Recibe tu constancia de crédito, que fija las condiciones financieras y la fecha límite para terminar el trámite.
Antes de la firma falta un papel sin el cual no hay escritura: el Aviso de Retención de Descuentos. Lo descargas en Mi Cuenta Infonavit, tu patrón lo firma y lo sella, y se lo entregas al notario. Los lineamientos de titulación son tajantes: sin ese aviso firmado, sellado y fechado, el notario debe suspender la firma y reprogramarla. Si la guía de Mi Cuenta Infonavit te resulta nueva, revísala antes de empezar.
Requisitos para ti y para la casa usada
Los requisitos se dividen en tres bloques, y conviene revisarlos en este orden porque el tercero depende del vendedor y no de ti.
Lo que piden al comprador
La página oficial dice “solo requerirás” cuatro cosas: relación laboral vigente, estar registrado en una AFORE con datos biométricos actualizados, autorizar la consulta a buró de crédito y no tener un crédito vigente con el INFONAVIT. El Centro de Ayuda añade que hacen falta tres bimestres de cotización continua; si pierdes el empleo, ese requisito se suspende y vuelve a contar cuando cotices de nuevo. Los detalles por nivel de ingreso están en nuestra guía de requisitos INFONAVIT.
Lo que piden a la vivienda
- Vida útil remanente de al menos 30 años, contados desde el otorgamiento del crédito. La casa puede tener cualquier edad.
- Dictamen técnico de calidad aprobatorio, con 70 puntos o más.
- Agua, drenaje o fosa séptica y luz funcionando, alumbrado en la calle y, en principio, pavimento y banqueta.
- Sin grietas, asentamientos, salitre ni humedad; azotea impermeabilizada.
- Fuera de zonas de riesgo alto o muy alto.
El formato oficial de avalúo es claro en un punto que se presta a confusión: no hay restricciones de tamaño, número de recámaras ni diseño. El mínimo de metros y de recámaras que a veces se menciona corresponde a Vivienda para el Bienestar, que es otro programa y otra vivienda.
Lo que piden al vendedor y a los papeles
El inmueble debe tener título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad, estar al corriente en predial, agua, luz y cuotas de mantenimiento si es condominio, y estar libre de gravámenes. El vendedor entrega además su estado de cuenta bancario con CLABE, con no más de dos meses de antigüedad, porque ahí recibirá el dinero. Las Reglas para el Otorgamiento de Créditos piden también que se comprometa por escrito a sostener su oferta mientras corre tu trámite.
¿Y si la casa todavía tiene hipoteca?
Se puede comprar. El vendedor tiene que conseguir una Carta Instrucción y Manifestación de Saldo emitida por su acreedor, sea el propio INFONAVIT o un banco. Con ella, el notario sabe cuánto se debe y cómo se liquida, y el gravamen tiene que quedar liberado por completo al momento de firmar. El certificado de libertad de gravamen lo tramita el notario dentro de su revisión del expediente.
Si el vendedor compró la casa con su propio crédito INFONAVIT y aún no termina de pagar, la lógica es la misma: la carta la emite el INFONAVIT y el saldo tiene que quedar liquidado al formalizar tu compra. Lo que no sirve es un traspaso o cesión de derechos con el crédito vivo: la casa seguiría a nombre del vendedor.
Cuánto cuesta el trámite
Los trámites ante el INFONAVIT son gratuitos, pero comprar una casa usada no sale en cero. Estos son los costos que sí existen:
| Concepto | Quién lo cobra | Cuánto |
|---|---|---|
| Avalúo hasta 40 m² | Unidad de valuación | $1,050 más IVA |
| Avalúo de 41 a 60 m² | Unidad de valuación | $1,155 más IVA |
| Avalúo de 61 a 100 m² | Unidad de valuación | $1,208 más IVA |
| Avalúo de más de 100 m² | Unidad de valuación | $1,208 + 0.002 × (valor del avalúo − $604,000), más IVA |
| Dictamen técnico de calidad | Unidad de valuación | $210, $231 o $242 según superficie, más IVA |
| Gastos de titulación | INFONAVIT | No se cobran si ganas hasta $9,985.43 al mes |
| Impuesto de adquisición y derechos de registro | Gobierno de tu estado | Según la ley local; los calcula y paga el notario |
| Honorarios notariales | Notario | Según el arancel de cada estado |
Las cuotas de avalúo son las de la Gerencia de Avalúos del INFONAVIT. Desde mayo de 2024 los créditos nuevos tampoco pagan cuota de administración. Para el resto de la escrituración, la guía de escrituración con crédito INFONAVIT detalla qué revisa el notario y cuánto tarda.
Ejemplo: una casa de 75 m² en Saltillo
Pongamos que Ricardo, técnico de calidad en una planta de autopartes de Saltillo, tiene 48 años y quiere comprar una casa de dos plantas con 75 m² de construcción, levantada en 1998. La edad de la casa no lo descalifica: depende de lo que diga el avalúo sobre su vida útil.
Primero, el plazo. La suma de su edad y el plazo del crédito no puede pasar de 70 años si es hombre (75 si es mujer). Con 48 años, el plazo máximo de Ricardo es de 22 años, aunque el crédito llegue en general hasta 30.
Después, el avalúo. Con 75 m², su cuota es de $1,208, y el dictamen técnico de calidad de ese rango cuesta $242. Suman $1,450 antes de IVA y $1,682 ya con el 16% de IVA. Si el dictamen sale reprobatorio, esa casa no califica y habrá que buscar otra con un avalúo nuevo, así que conviene recorrerla antes con ojo crítico: manchas de humedad en muros, grietas en las esquinas de puertas y ventanas, una azotea sin impermeabilizar.
Si su precalificación le da menos de lo que pide el vendedor, la diferencia la tiene que cubrir con recursos propios o sumando crédito: con su cónyuge, que puede cotizar al INFONAVIT o al FOVISSSTE, o con un familiar, un amigo o su pareja mediante Unamos Créditos. En ese caso la casa se escritura en copropiedad. Para estimar su mensualidad antes de comprometerse, puede usar la guía de cuánto pagarás al mes en INFONAVIT.
Montos, tasas y opciones de crédito para vivienda usada
| Producto | Monto máximo publicado | Tasa |
|---|---|---|
| Crédito Infonavit | $2,935,002.35, según tu capacidad de pago | 3.69% a 10.45% fija, según tu salario |
| Cofinavit (con un banco) | $1,159,022.80 la parte del INFONAVIT | 10.45% para todos los niveles |
| Cofinavit Ingresos Adicionales | $684,715.01 (si ganas menos de $13,908.27 al mes) | 3.69% a 6.15% |
| Infonavit Total | $2,935,002.35 (si ganas desde $13,908.27 al mes) | 6.15% a 10.45% |
Existe además Apoyo Infonavit, en el que un banco da el crédito y tu Subcuenta de Vivienda queda como garantía; ahí el INFONAVIT aclara que no hace falta cumplir ninguna puntuación. Para saber cuál te conviene, empieza por la precalificación INFONAVIT: el portal te muestra las opciones que tienes disponibles con tu salario.
¿Cuándo recibe su dinero el vendedor?
Después de la firma, no antes. Según los lineamientos de titulación, una vez firmada la escritura por comprador y vendedor, el notario registra la operación como “titulada” en el sistema del INFONAVIT, y eso libera el pago al vendedor y el de impuestos y derechos. El depósito va a la CLABE del estado de cuenta que entregó el vendedor. El INFONAVIT no publica un plazo en días para ese depósito, así que si el vendedor pregunta, la respuesta honesta es que el notario le dirá en qué momento queda registrada la escritura.
Por eso desconfía de cualquier esquema en el que tú recibas el dinero para pagarle al vendedor: en el crédito INFONAVIT para comprar casa no funciona así.
Errores y fraudes que conviene evitar
En febrero de 2025, el director del INFONAVIT advirtió en la conferencia presidencial sobre los llamados coyotes: personas que se hacen pasar por trabajadores del instituto y ofrecen “crédito en efectivo”. Según dijo, se quedan hasta con el 40% del crédito y revenden la misma casa a otro derechohabiente en un esquema que describió como una pirámide. Las señales de alarma son concretas:
- Te ofrecen el crédito en efectivo o te piden firmar una compra “simulada”.
- Te cobran por gestionar el trámite. El INFONAVIT insiste en que todos sus trámites son gratuitos y que el crédito se recibe sin intermediarios.
- El vendedor no tiene la escritura inscrita o pide un anticipo fuerte antes del avalúo.
- El promotor no aparece en el buscador oficial de promotores de ventas del INFONAVIT.
Si algo no cuadra, llama a Infonatel al 55 9171 5050 o al 800 008 3900, o presenta una denuncia en el portal del instituto. Si la operación se complica ya con escritura de por medio, la guía de escrituras de compraventa explica qué revisar del documento.
Preguntas frecuentes
¿Necesito 1,080 puntos para una casa usada INFONAVIT?
Ese era el requisito del esquema anterior. La página oficial de compra, revisada en julio de 2026, ya no menciona un puntaje entre los requisitos y remite a la precalificación de Mi Cuenta Infonavit para saber si puedes solicitar el crédito y por cuánto. Para quienes ganan entre uno y dos salarios mínimos, el director del instituto anunció en 2025 que el umbral bajó a 100 puntos. En los demás casos, tu resultado en el portal es la referencia que cuenta.
¿Puedo comprarle la casa a mi papá o a mi hermano?
El INFONAVIT solo publica una regla sobre compras entre familiares: la venta entre cónyuges está permitida si no están casados por sociedad conyugal. Sobre padres, hijos o hermanos como vendedores no hay una regla pública, ni para permitirlo ni para prohibirlo. Antes de pagar el avalúo, pregunta en Infonatel o en tu cita si la operación procede, y lleva claro que la venta tiene que ser real y voluntaria: el comprador firma una manifestación de que adquiere con plena libertad.
¿Cuánto dura vigente el avalúo?
El avalúo, con su dictamen técnico de calidad, no puede tener más de seis meses de antigüedad al integrar el expediente. Si el trámite se alarga por un problema con los papeles del vendedor, puede que tengas que pagar uno nuevo. Por eso conviene revisar primero la escritura, el predial y la libertad de gravamen, y solo después pedir el avalúo.
¿Puedo pedir el crédito si me quedé sin trabajo?
No mientras estés sin empleo: el primer requisito es tener relación laboral vigente, y el Aviso de Retención lo tiene que firmar tu patrón. Tu Subcuenta de Vivienda no se pierde. Según el Centro de Ayuda del INFONAVIT, lo que se suspende es el requisito de tres bimestres de cotización continua; cuando vuelvas a cotizar al IMSS y cumplas de nuevo ese periodo, podrás solicitar el crédito. Mientras tanto, puedes ir revisando casas y papeles sin pagar todavía el avalúo.
¿Puedo usar el crédito si la casa necesita arreglos?
Si los defectos hacen que el dictamen técnico de calidad salga por debajo de 70 puntos, el crédito no procede para esa casa. Para mejoras menores después de comprar, el INFONAVIT ofrece un monto adicional, Equipa tu Casa, para remodelar, reparar o equipar sin tocar la estructura. Y si ya tienes casa propia y quieres arreglarla, la opción es Mejoravit.
Comprar usada da más opciones de ubicación, pero exige revisar papeles que en una casa nueva de desarrollador revisa la constructora. Antes de dar un anticipo, ten tu precalificación, la escritura del vendedor y el predial al corriente en la mano. En la guía completa del INFONAVIT tienes el resto de créditos y trámites del instituto.