En México no se pagan impuestos federales por recibir una herencia: la Ley del ISR la declara exenta (artículo 93, fracción XXII). Dos matices sí cuestan dinero si se ignoran: declararla ante el SAT cuando sus ingresos del año superan $500,000 y el impuesto local por adquisición de inmuebles de cada estado.
Mucha gente pospone durante años la sucesión de la casa de sus padres por miedo a “lo que va a cobrar Hacienda”. Ese miedo suele estar mal dirigido. El ISR por heredar no existe; lo que sí existe son obligaciones de aviso, costos de escrituración y, sobre todo, un impuesto que se paga el día que usted venda lo heredado. Entender cuál de esos conceptos le toca, y cuándo, es lo que evita sorpresas.
Qué dice la Ley del ISR sobre las herencias
El artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta enumera los ingresos por los que no se paga ISR, y su fracción XXII es breve: “Los que se reciban por herencia o legado.” No pone tope de monto ni distingue entre parientes. Da igual que herede un departamento, un terreno, un auto o el saldo de una cuenta, y da igual que usted sea hijo, sobrino o un amigo nombrado en el testamento.
Esa exención tiene, sin embargo, una condición que se olvida con frecuencia. El mismo artículo 93 dice que la exención por herencia no se aplica cuando el ingreso no se declara en los términos del tercer párrafo del artículo 150, estando obligado a ello. Y ese párrafo obliga a quien presenta declaración anual a incluir todos sus ingresos, también los exentos, cuando el total del año pasa de $500,000.
Dicho de otra forma: heredar no genera impuesto, pero si usted está obligado a presentar declaración anual y en el año sus ingresos, sumando la herencia, superan medio millón de pesos, tiene que anotar la herencia como ingreso exento en su declaración de abril, que se presenta en el portal del SAT. Si no lo hace, el SAT puede tratar ese dinero como ingreso no declarado y cobrar el impuesto que la ley le perdonaba.
Herencia, donación y venta: tres situaciones distintas
La confusión más común es mezclar lo que pasa al heredar con lo que pasa al recibir una donación en vida o al vender después lo heredado. Cada una tiene su regla:
| Situación | ¿Paga ISR quien recibe? | Lo que hay que vigilar |
|---|---|---|
| Herencia o legado | No, en ningún monto (art. 93, fr. XXII) | Declararla si sus ingresos del año superan $500,000 y presenta declaración anual |
| Donación de padres a hijos o entre cónyuges | No, sin importar el monto (art. 93, fr. XXIII a) | Informarla en la declaración si los donativos del año superan $600,000 (art. 90) |
| Donación de hijos a padres | No, salvo que el padre la done o venda a otro hijo (fr. XXIII b) | Que el bien no pase después a otro descendiente |
| Donación entre otros familiares o terceros | Exenta solo hasta tres salarios mínimos anuales; por el excedente se paga | En 2026 el tope general es de $344,968.80 |
| Venta del bien heredado | Sí, por la ganancia, salvo exenciones | El costo de compra es el que pagó la persona fallecida |
El tope de la donación entre terceros resulta de multiplicar el salario mínimo general de 2026 ($315.04 diarios) por 365 días y por tres. En la zona libre de la frontera norte, con un salario mínimo de $440.87, el tope sube a $482,752.65.
El impuesto que sí llega: cuando vende lo heredado
Aquí está el costo fiscal real de muchas herencias. Al vender un inmueble heredado, la ganancia se calcula restando al precio de venta el costo de adquisición, y el artículo 124 de la Ley del ISR dice que, en bienes adquiridos por herencia, ese costo es el que pagó la persona fallecida, con la fecha en que ella lo compró. Si su padre compró la casa en 1990 a un precio que hoy parece ridículo, la ganancia sobre la que se calcula el impuesto puede ser muy alta, aunque la ley permita actualizar ese costo por inflación.
Una salida frecuente es la exención por venta de casa habitación (artículo 93, fracción XIX, inciso a): no se paga ISR por vender la casa en la que usted vive, siempre que el precio no supere 700,000 UDIS, la venta se formalice ante notario y no haya usado esa exención en los tres años anteriores. Es decir, la exención depende de que el inmueble sea su vivienda, no de que se lo hayan heredado. Si heredó una casa en la que no vive y la vende pronto, normalmente no aplica.
Por eso, antes de poner en venta un inmueble heredado conviene pedir al notario un cálculo previo del ISR. El notario es quien calcula y retiene el pago provisional en la escritura de compraventa.
El impuesto local: adquisición de inmuebles al adjudicar la herencia
Cuando la herencia incluye una casa o un terreno, el inmueble pasa a nombre del heredero con la escritura de adjudicación, y en ese momento puede causarse el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) del estado o municipio. Cada entidad decide la tasa y las exenciones en su propia legislación, así que no hay una respuesta nacional.
En la Ciudad de México, el Código Fiscal local considera adquisición la que ocurre por causa de muerte, pero aplica una tasa de 0% a la herencia cuando se cumplen tres condiciones a la vez:
- Que el valor del inmueble no exceda 27,185 veces la UMA diaria, que con la UMA de 2026 ($117.31) equivale a $3,189,072.35.
- Que la escritura de adjudicación se otorgue, firme y se solicite su inscripción en el Registro Público dentro de los 5 años siguientes al fallecimiento del dueño.
- Que la adjudicación sea a favor de familiares cercanos que señala el Código, entre ellos el cónyuge, el concubino y los hijos.
Para medir el valor, el Código toma el más alto entre el valor catastral y el de un avalúo vigente al firmar la adjudicación. Y aunque no haya impuesto a pagar, el notario presenta igualmente la declaración del ISAI.
Fuera de la capital, pregunte al notario cómo trata su estado las adquisiciones por herencia, porque cada congreso local regula el impuesto a su manera y la tasa de la Ciudad de México no se puede extrapolar. Esa diferencia puede pesar más que cualquier otro costo de la sucesión.
Ejemplo práctico: un departamento heredado en la Benito Juárez
Pongamos que la señora Leonor Castañeda, jubilada de 66 años, enviudó en marzo de 2026 y heredó el departamento que su esposo compró en 1998 en $650,000. El avalúo de 2026 lo valora en $2,900,000 y el valor catastral es menor.
- ISR por heredar: $0. Es una herencia, ingreso exento.
- Declaración anual: si la señora Castañeda presenta declaración por su pensión u otros ingresos, en abril de 2027 debe incluir los $2,900,000 como ingreso exento, porque con la herencia su total del año pasa de $500,000.
- ISAI en la Ciudad de México: tasa 0%. El valor ($2,900,000) no supera $3,189,072.35, es la cónyuge y firma la adjudicación el mismo año del fallecimiento.
- Si vende en 2029: el costo de adquisición para el ISR será el de 1998 ($650,000, actualizado), no los $2,900,000 del avalúo. Si es su casa habitación y cumple los requisitos, la venta puede quedar exenta; si no, la ganancia será alta.
Si la adjudicación se hubiera firmado seis años después del fallecimiento, la tasa de 0% ya no aplicaría y el ISAI se calcularía con las reglas generales del Código, con las reducciones que estuvieran vigentes ese año. Ese es el costo de dejar pasar el tiempo.
Errores que salen caros
- Pensar que “no pasa nada” si no se declara. Si usted debía declarar la herencia y no lo hizo, pierde la exención y el monto puede tratarse como ingreso gravado.
- Dejar pasar años sin escriturar. En la Ciudad de México, después de cinco años se pierde la tasa de 0%; en todo el país, sin escritura no podrá vender, hipotecar ni rentar con seguridad el inmueble.
- Usar una donación disfrazada de venta. Algunos padres “venden” la casa a un hijo por un precio simbólico. El SAT puede revisar el avalúo, y si el valor real supera en más de 10% el precio pactado, la diferencia se considera ingreso del comprador (artículo 125).
- Repartir el dinero de una cuenta sin revisar beneficiarios. El banco entrega el saldo a los beneficiarios designados en el contrato; si no hay, el dinero entra a la sucesión. Revise ese punto antes de iniciar trámites.
Preguntas frecuentes
¿Hay que avisar al SAT si heredé dinero en efectivo o en una cuenta?
Depende de su situación fiscal. Si presenta declaración anual y en el año sus ingresos totales, sumando la herencia, superan $500,000, debe incluirla como ingreso exento. Si no está obligado a declarar, la ley no le exige presentar una declaración solo por haber heredado. Cuando el depósito es grande, guarde la copia del testamento o de la resolución de la sucesión: es su respaldo si el banco o el SAT le preguntan de dónde viene el dinero.
¿Los herederos pagan las deudas de impuestos de la persona fallecida?
Las deudas se pagan con los bienes de la herencia, no con el patrimonio personal de cada heredero. El artículo 1678 del Código Civil Federal dice que toda herencia se entiende aceptada “a beneficio de inventario”: los bienes de la persona fallecida y los de sus herederos no se mezclan. Por eso, antes de repartir, el albacea identifica adeudos como el predial, el agua o créditos fiscales pendientes y los cubre con lo que hay. Los códigos civiles de cada estado regulan la sucesión local; un notario puede revisar los adeudos antes de firmar.
¿El seguro de vida que cobré cuenta como herencia?
No exactamente. La suma asegurada de un seguro de vida la paga la aseguradora a los beneficiarios designados en la póliza, y fiscalmente tiene su propia regla de exención en la fracción XXI del artículo 93 de la Ley del ISR, con condiciones según quién pagó la prima. Si la cantidad fue alta, pida a la aseguradora la constancia del pago y consulte a un contador cómo reportarla en su declaración.
¿Me conviene más que mis padres me donen la casa en vida?
Fiscalmente, una donación de padres a hijos también está exenta de ISR, sin importar el monto, así que la diferencia no está en ese impuesto. Lo que cambia son otros costos: la donación se escritura en vida y puede causar ISAI según el estado, mientras que la herencia en la Ciudad de México puede quedar a tasa 0%. También pesa lo personal: al donar, sus padres dejan de ser dueños. Conviene comparar los dos caminos con un notario antes de decidir.
¿Cuánto cobra un notario por una adjudicación por herencia?
No hay una tarifa nacional. Los honorarios dependen del arancel de cada estado y del valor del inmueble, y a ellos se suman el avalúo, los derechos del Registro Público de la Propiedad y, en su caso, el ISAI. Pida a dos o tres notarías un presupuesto por escrito con todos los conceptos desglosados. Si el trámite se hizo sin testamento, revise además los pasos de la sucesión intestamentaria, que alarga el proceso y sus costos.
Si somos varios hermanos, ¿cada uno declara la herencia completa?
No. Cada heredero cuenta solo la parte que le corresponde. Si tres hermanos heredan por partes iguales un terreno de $1,200,000, a cada uno le toca un ingreso exento de $400,000, y es esa cifra la que suma con sus demás ingresos del año para ver si pasa de $500,000. Si después rentan o venden el terreno, cada uno declara su parte de esos ingresos con su propio RFC; si alguno no lo tiene, la guía para sacar el RFC como persona física explica las vías vigentes.
Este contenido explica la ley de forma general y no sustituye la revisión de un contador o notario con los documentos de su caso.
Para dejar ordenado su propio patrimonio y ahorrar estos trámites a su familia, revise cómo hacer un testamento en México. En la sección de familia y adultos mayores reunimos otros trámites que suelen llegar en esta etapa.