La cesión de derechos INFONAVIT de una casa con crédito vigente no existe como trámite: la deuda es personal y la Ley del INFONAVIT da por vencido el préstamo si vendes sin autorización. La vía legal es vender ante notario con carta de saldo y liquidar el adeudo el mismo día de la firma.
En redes sociales y en anuncios de casas se ofrece todos los días el “traspaso” de viviendas INFONAVIT: alguien paga de contado lo que el titular ya abonó, firman un contrato de cesión, a veces con testigos o incluso ratificado ante notario, y el comprador se compromete a seguir pagando las mensualidades. Para quien vende parece una salida rápida; para quien compra, una casa barata sin pasar por un crédito.
El problema está en lo que ese papel no puede cambiar. La casa sigue a nombre del titular en el Registro Público de la Propiedad, la hipoteca sigue a favor del INFONAVIT y la deuda sigue siendo de quien firmó el crédito. Esta guía explica por qué, qué riesgos corre cada parte y cuáles son las formas legales de vender la casa o dejársela a un familiar.
Cesión, traspaso y venta: tres palabras que no significan lo mismo
Buena parte de la confusión viene del nombre. En el Código Civil Federal, la cesión de derechos (artículo 2029) es la operación en la que un acreedor transfiere a otra persona lo que le deben. Quien puede ceder un crédito, por lo tanto, es quien cobra. En un crédito de vivienda el acreedor es el INFONAVIT, no tú.
Lo que de verdad se busca con un “traspaso” es otra cosa: que una persona distinta ocupe tu lugar como deudor. Eso se llama sustitución de deudor y el artículo 2051 del mismo código exige que el acreedor lo consienta. El artículo 2054 añade que, si se le pide su conformidad y no contesta, se presume que la rechaza. El INFONAVIT, por su parte, ha repetido en sus advertencias públicas (recogidas por Milenio en enero de 2024 y por El Imparcial en mayo de 2025) que la figura del traspaso no existe en su normativa y que el contrato prohíbe transferir la obligación de pago.
| Operación | Qué cambia frente al INFONAVIT | Qué cambia en el Registro Público |
|---|---|---|
| Traspaso o “cesión de derechos” privada con el crédito vivo | Nada: el titular sigue siendo el único deudor | Nada: la casa sigue a nombre del titular |
| Sustitución de deudor | Requiere consentimiento del INFONAVIT, que no reconoce el traspaso | Nada por sí sola |
| Compraventa ante notario con liquidación del saldo | El crédito queda pagado y se cancela la hipoteca | La casa pasa a nombre del comprador |
| Liquidar primero y después vender, donar o ceder | Ya no hay deuda | Se inscribe la escritura del nuevo dueño |
Hay cesiones de derechos que sí son válidas ante notario, por ejemplo la de derechos hereditarios entre herederos. Pero son derechos que la persona tiene, no deudas que quiera pasarle a otro. Si tu caso viene de una herencia, revisa la guía de escrituras por herencia, cesión y adjudicación.
¿Qué dice la Ley del INFONAVIT si vendes la casa sin autorización?
El artículo 49 de la Ley del INFONAVIT lo dice sin rodeos: los créditos se rescinden y se dan por vencidos anticipadamente cuando, sin autorización del Instituto, el deudor enajena la vivienda (la ley incluye expresamente la permuta) o la grava, y también cuando incurre en cualquiera de las causas previstas en el contrato. Vencimiento anticipado significa que el INFONAVIT puede exigir el saldo completo, no solo las mensualidades atrasadas.
El segundo párrafo del mismo artículo es todavía más duro para las viviendas que financió directamente el Instituto. En esos casos el crédito se cancela, el contrato se rescinde y quien ocupe la casa debe desocuparla en 45 días naturales desde que recibe el aviso. Lo pagado hasta entonces se queda en el INFONAVIT a título de pago por el uso de la vivienda, es decir, como si hubiera sido renta.
La ley habla de “autorización”, y eso lleva a pensar que basta con pedir permiso. En la práctica, la operación que el INFONAVIT sí acepta es la venta en la que el saldo se liquida con el dinero del comprador, que se documenta con una carta de saldo y se firma ante notario. Un contrato privado entre particulares no es una autorización del Instituto, aunque lleve sellos o firmas de testigos.
6 riesgos de un traspaso de casa INFONAVIT
Quien vende suele pensar que el riesgo es solo del comprador, y al revés. En realidad los dos quedan expuestos, cada uno por un lado distinto.
- La deuda sigue siendo del titular. Si el comprador deja de pagar, el atraso se registra a nombre de quien firmó el crédito y afecta su historial. Lo que pasa después lo explicamos en qué pasa si no pagas el INFONAVIT.
- La casa sigue siendo del titular. El artículo 3007 del Código Civil Federal dice que los documentos registrables que no se registran no producen efectos frente a terceros. Un contrato de traspaso no se puede inscribir porque la casa está hipotecada, así que frente a todos el dueño es el vendedor.
- El seguro protege a la persona equivocada. El artículo 51 de la Ley del INFONAVIT cubre los créditos con un seguro por muerte o incapacidad total permanente que libera al trabajador o a sus beneficiarios. Si muere el titular, la casa queda liberada para sus beneficiarios o herederos, no para quien pagó el traspaso.
- La herencia va por otro lado. Por la misma razón, la vivienda entra en la sucesión del titular. Si el comprador muere, sus hijos no heredan nada inscrito.
- Los acreedores del titular pueden ir contra la casa. Al estar a su nombre, una deuda o un juicio contra el vendedor puede terminar en embargo del inmueble que el comprador cree suyo.
- La liberación sale a nombre del original. Aunque el comprador termine de pagar, la carta de cancelación de hipoteca se emite a favor del acreditado. Si este ya no colabora o no aparece, al comprador solo le queda demandar, con años de juicio por delante.
Hay un riesgo extra que no está en la ley pero sí en las denuncias: el falso vendedor que “traspasa” la misma casa a varias personas, o el intermediario que cobra una comisión por un trámite que no existe. Si alguien te cobra por «gestionar» un traspaso, desconfía: no hay ningún trámite del Instituto que lo respalde. Pasa lo mismo con los supuestos remates del Instituto, como se explica en la guía de casas adjudicadas por INFONAVIT.
Paso a paso: vender tu casa con crédito INFONAVIT vigente
Sí se puede vender una casa que aún se está pagando. La clave es que el saldo con el INFONAVIT quede liquidado en la misma operación, con el dinero del comprador, ante notario. La página oficial “Quiero comprar” del Instituto lo prevé de forma expresa: si la vivienda está hipotecada, el expediente lleva una Carta Instrucción y Manifestación de Saldo emitida por el INFONAVIT o por el banco acreedor.
- Consulta tu saldo en Mi Cuenta Infonavit, en Mi Crédito, apartado Saldos y Movimientos. Si nunca has entrado, empieza por consultar tu NSS y tu saldo INFONAVIT.
- Busca comprador y acuerden precio. Puede pagar con su propio crédito INFONAVIT, con un crédito bancario, con un crédito conyugal o de contado.
- Pide la carta de saldo. El Centro de Ayuda del INFONAVIT la define como el documento indispensable para comprar una vivienda que todavía se paga con un crédito del Instituto, y en ella aparece el monto total que hay que cubrir para liquidar.
- El comprador integra su expediente. Si usa crédito INFONAVIT, sigue los pasos de comprar casa usada con INFONAVIT: avalúo, curso, cita y notario de la lista. Tú entregas tu escritura, predial y agua al corriente, y un estado de cuenta con CLABE de no más de dos meses.
- Firma ante notario. En la escritura de compraventa se paga el saldo al INFONAVIT y se instruye la cancelación de la hipoteca. Lo que sobra del precio es tuyo.
- Cobra y cierra. Con el crédito INFONAVIT del comprador, el pago al vendedor se libera cuando el notario registra la operación como titulada. El notario inscribe después la escritura a nombre del nuevo dueño.
Dos detalles fiscales. El ISR por la venta lo calcula y entera el notario, y el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la venta de tu casa habitación hasta 700,000 UDIS, siempre que se formalice ante fedatario y no hayas usado esa exención en los tres años anteriores. El impuesto de adquisición lo paga el comprador y lo fija cada estado o municipio.
Ejemplo: Rosalba vende su casa en Hermosillo
Pongamos que Rosalba, cajera de una tienda de autoservicio en Hermosillo, sacó un crédito de $520,000 pesos y hoy su carta de saldo marca $310,000. La cambian de sucursal a Obregón y decide vender. Un vecino, Saúl, operador de montacargas, le ofrece $850,000 pesos: $700,000 de su propio crédito INFONAVIT y $150,000 de ahorros.
En la firma, de los $850,000 salen $310,000 para liquidar el crédito de Rosalba. A ella le quedan $540,000 pesos, de los que todavía se descuentan sus gastos de venta y, en su caso, el ISR si no aplica la exención. La hipoteca se cancela y la casa queda a nombre de Saúl, con la nueva hipoteca de su propio crédito.
Ahora el camino informal. Si Saúl le hubiera dado $200,000 pesos por un “traspaso” y luego pagara $2,900 al mes durante ocho años, habría desembolsado $278,400 más sin ser dueño de nada inscrito. Y si Rosalba muriera en ese tiempo, el seguro liberaría el crédito para los beneficiarios de ella.
Un apunte útil para quien vende: el INFONAVIT tiene un Descuento por Liquidación Anticipada del 50% del saldo cuando este ya no pasa del 25% del crédito original, con exclusiones y sujeto a disponibilidad. Rosalba no califica, porque su saldo equivale a casi el 60% de lo que le prestaron; tendría que deber $130,000 o menos. Si tu saldo es bajo, revisa en Mi Cuenta si eres elegible antes de fijar el precio.
Si quieres ceder la casa a un familiar
Es el caso más común y el más delicado, porque entre familia se tiende a firmar un documento informal y confiar. Las salidas legales son estas:
- Venderle con su propio crédito, como en el ejemplo. Entre cónyuges, el INFONAVIT solo admite la venta si no están casados por sociedad conyugal. Para padres, hijos o hermanos no hay una regla pública que lo prohíba ni que lo permita: pregunta en tu cita antes de pagar el avalúo.
- Liquidar primero y después donar. Ya sin hipoteca, puedes donarle la casa en escritura pública. El artículo 93, fracción XXIII de la Ley del ISR exenta los donativos entre cónyuges y de padres a hijos en línea recta, sin importar el monto; el impuesto local de adquisición depende de tu estado.
- Designar beneficiarios. El artículo 51 de la Ley del INFONAVIT permite manifestar ante el Instituto, al firmar el crédito o después, a quién se adjudicará la vivienda si mueres. No es una venta: tú sigues siendo el dueño y el que paga.
- Hacer testamento. Si lo que quieres es asegurar quién se queda con la casa, el testamento sigue siendo la herramienta. Cómo funciona la herencia con crédito vivo está en heredar una casa INFONAVIT.
Lo que no funciona es “ponerla a nombre” del familiar mientras sigues pagando. Mientras exista la hipoteca, cualquier enajenación sin autorización activa el artículo 49.
Notario obligatorio y cancelación de la hipoteca
La venta de un inmueble requiere escritura pública salvo casos de muy bajo valor (artículo 2320 del Código Civil Federal; cada estado tiene su propio código civil, así que pregunta al notario la regla local). Además, el artículo 2894 recuerda algo que muchos olvidan: los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen aunque pasen a manos de otra persona. Comprar una casa con la hipoteca viva es comprar también la garantía del INFONAVIT.
Si liquidas por tu cuenta antes de vender, la cancelación va aparte. El artículo 44 de la Ley del INFONAVIT obliga al Instituto a emitir los actos para extinguir el gravamen en un instrumento privado inscribible en el Registro Público. En la práctica generas en Mi Cuenta la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca, que es gratuita y vence a los 180 días, y la llevas a una notaría del INEX o al Registro Público, según tu estado. El detalle está en la guía de escrituración con crédito INFONAVIT. Los honorarios notariales y los derechos de registro dependen del arancel y de la ley de cada estado: pide presupuesto por escrito y, si no sabes a quién acudir, lee cómo elegir notario público.
¿Qué pasa si ya hiciste un traspaso?
Quien firmó una cesión de derechos INFONAVIT privada no suele descubrir el problema hasta años después, cuando el comprador quiere vender o escriturar. La solución depende de cómo esté hoy cada parte.
Si el titular está vivo y dispuesto a colaborar, lo más limpio es hacer ahora la operación formal: carta de saldo, liquidación con crédito o recursos del comprador y compraventa ante notario. Lo que el comprador ya pagó no se le reconoce automáticamente; eso se negocia entre ellos en el precio.
Si el titular murió, la casa entra en su sucesión, y el comprador solo puede negociar con los herederos o reclamar por la vía judicial. Si el titular desapareció o se niega, hace falta un abogado y un juicio. En cualquier escenario, guarda todos los comprobantes de pago y el contrato privado: no te hacen dueño, pero sí prueban lo que entregaste.
Este texto es orientativo y no sustituye la asesoría de un notario o un abogado sobre tu caso concreto.
Preguntas frecuentes sobre la cesión de derechos INFONAVIT
¿Un traspaso firmado ante notario es válido?
Ratificar firmas ante notario solo prueba que esas personas firmaron, no convierte el contrato en una compraventa inscribible. Mientras la hipoteca exista, la deuda sigue siendo del titular y el INFONAVIT no reconoce la operación. Una escritura válida de compraventa con crédito vivo es la que incluye la liquidación del saldo con la carta del Instituto. Desconfía de quien te ofrezca “escriturar el traspaso” sin pagar la deuda: eso no lo puede hacer ningún notario serio.
¿Puedo pasarle mi crédito INFONAVIT a otra persona para que siga pagando?
No. El crédito se otorga a un trabajador concreto, con base en su salario, su subcuenta y su relación laboral, y el contrato impide transferir la obligación de pago. Cambiar de deudor exige el consentimiento del acreedor según el Código Civil, y el INFONAVIT no contempla esa figura. Si el problema es que ya no puedes pagar, antes de pensar en traspasar conviene revisar las prórrogas y los apoyos que el Instituto ofrece a quien perdió el empleo o bajó de ingresos.
¿Puedo rentar la casa mientras la pago?
La Ley del INFONAVIT no menciona la renta en el artículo 49, pero ese mismo artículo da por vencido el crédito si incurres en las causas previstas en tu contrato, y el artículo 50 obliga al Instituto a vigilar que el crédito se use para lo que se concedió. Las cláusulas cambian según el año y el tipo de crédito, así que lee tu escritura o pregunta en Infonatel, al 55 9171 5050 o al 800 008 3900, antes de firmar un contrato de arrendamiento.
¿Qué es la carta de saldo y quién la pide?
Es el documento en el que el INFONAVIT indica cuánto hay que pagar para dejar el crédito en cero. En la página de compra aparece como Carta Instrucción y Manifestación de Saldo, y la necesita el notario que va a formalizar la venta para saber cuánto descontar del precio y a dónde enviarlo. La tramita el vendedor, porque es el titular del crédito. Revisa la fecha: el saldo cambia con cada mensualidad.
¿Es igual en el FOVISSSTE?
La lógica es la misma, con normas propias. El FOVISSSTE responde en su portal que no es posible traspasar el crédito y su Política de créditos cuenta la cesión de derechos como causa de terminación anticipada. También ahí la salida es vender con carta saldo y cancelar en la misma escritura. Si tu crédito es de trabajador del Estado, lee la guía de cesión de derechos FOVISSSTE.
Si ya pagué casi todo, ¿me conviene liquidar antes de vender?
Depende de si tienes el dinero y de si el comprador va a pagar con crédito. Liquidar antes te deja vender una casa libre de gravamen, lo que facilita el trámite a cualquier comprador. Además, si tu saldo ya no pasa del 25% del crédito original, podrías tener el descuento del 50% por liquidación anticipada. Si no tienes el efectivo, vender con carta de saldo resuelve lo mismo en un solo acto ante notario.
Antes de dar o recibir un anticipo, revisa la guía completa del INFONAVIT con los demás créditos y trámites del Instituto. Y si ya decidiste vender, conviene leer qué incluye una escritura de compraventa, sus costos y su proceso.